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收紧的房贷利率vs放开的“二抵”转机还是危机

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一是房价,二是房贷利率


对于购房者而言,买房最关心的问题莫过于以上这两个。


在杭州买房,你不光要时刻关注房价的未来走势,还要紧盯房贷利率的变化。因为房贷利率一旦发生变化,损失或增加的买房成本可能是你一年的收入。



今年以来,杭城首套房贷利率呈现了先降再升的趋势。3月光景,一些银行的首套房利率仅为基准上浮3%,甚至维持基准利率。进入6月,不少银行悄悄调整了首套利率,由原先的基准上浮5%调至8%。而伴随着全国热点城市普遍上行的大背景,最近,杭城的首套利率似乎又有了变动。



今年5月来,全国热点城市呈现利率持续上行的趋势,杭州也进行了相应的跟进。相较于其他城市,杭城利率的调整则主要体现在首套房上。6月,不少银行首套利率由原先的基准上浮5%调至8%。而在最近,又进行了一轮上涨。


小易走访发现,现阶段杭城大部分银行首套利率维持在基准上浮8%,有银行利率涨至上浮15%。这之中,交通银行、江苏银行等首套利率最高实行基准上浮10%。



不过,仍有银行较为坚挺。包括汇丰银行、上海银行、花旗银行在内的几家商业银行,首套最低可申请到基准。


当然,对于能够申请到基准利率的客户,银行的审核标准较为严苛,据汇丰银行信贷经理介绍,能做到基准利率的要求比较多,首先客户的征信要好,另外税后月收入需达到月供的两倍以上并且只接受纯商业贷款


首套房贷利率最高的是兴业银行,按照基准利率上浮15%执行,该行信贷部经理表示,银行的放款速度也在减缓,未来可能会继续收紧。



此外,由于购房者本身资质、购买楼盘不同等情况,上浮的情况也可能各不相同,甚至会出现同家银行不同支行利率上浮标准也不相同的情况。


有业内人士表示,每年年初,通常都是银行贷款额度最充裕的时候,毕竟早放款可以早收利息,但随着银行放款增多和政策等因素的影响,下半年银行房贷额度往往都会趋紧。



事实上,这次房贷利率上浮、放款周期变长,并非杭州独有,已经是全国现象,包括苏州、南京、成都、武汉等多在内的多个热点二三线城市,在近期都出现了首套房贷利率上浮,最高上浮甚至超过了20%。


据数据显示,2019年6月全国首套房贷款平均利率为5.423%,环比上涨0.14%,杭州房贷利率仍处于相对较低的水平。但对于购房者来说,利率上即便是小小的数字变动,购房成本也是真金白银的增加。




以一套总价300万元的房子为例,首付90万元,如果选择商业贷款20年,等额本息还款,利率上浮5%时,每月需要偿还本息14027.83元,累计还款总额3366680元。


如果上浮10%,每月需要多偿还288元,累计还款总额多了69034元。


更让购房者焦心,与房贷利率上行一起到来的还有放款速度的变缓。链接中介告诉小易,目前合作银行的二手房房贷利率从6月底开始就陆续上浮了,而放款时间上也会有所差异,比如杭州银行纯商业贷款放款时间较快,组合贷时间就会慢一点。


我爱我家的中介则说的更加直白:“以前最快就五天可以放贷的,现在可能要10来天。而且利率水平也提高了。现在我们的成交量,也和春季相比下降了。”


对此,克而瑞江浙区域研展总监钱钰铃表示:“去年最高点的时候,杭州首套房贷是上浮15%左右。到了今年年初,其实基本上已经到达低值,最低的时候杭州是稳定在上浮5%。所以对于购房者来说,购房成本呈现了一个先高、再降、再回升的态势。”


不过就在房贷收紧的同时,不少贷款中介的朋友圈中却放出消息,称杭州按揭房可办理二抵贷业务,额度为评估价乘以折扣,再减去按揭余额。




所谓的“二抵贷”,指的是将尚未还清按揭贷款的房子,再一次拿去抵押,一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以一个折扣,再减去剩余未还清的按揭金额,折扣基本上是住宅7折、商业5折。


举个简单的例子。


G20之前200万买入的房子,首付三成60万,按揭140万。现在房子评估价可以打达到400万,按7折计算,可以贷款上限为280万。扣除已经背负的140万按揭,这套房子通过「二抵」还可以再贷款140万。


据了解,杭州多家银行目前都在开展这项业务,按揭贷款和二次抵押并不需要在同一家银行,可以跨行办理。


某股份制银行工作人员透露,“具体产品还没有公布,但按照以往的经验,预计利率将在年化6%的基础上再上浮10%~20%,可以贷5~10年。”


那么在房贷收紧的当下,二抵贷会成为购房者的一个新选择吗?




有业内人士表示担忧,目前杭州的居民资金杠杆率高达136.7%,位于全国第三,而住户杠杆率103.2%,是全国唯一一个超过100%的城市。


虽然“二抵贷”业务本身没有问题,而且杭州多家银行推出该项业务的时候,都提到不得违规流入楼市,但事实上此类现象目前仍处于监管的真空地带。


特别是二次抵押在不同银行之间也可以进行,这就意味着门槛更低、受众更广,对于资金流向的监管压力就更大。


但是投资客也别高兴太早。




就在近日,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,通知明确此次专项检查将严厉查处各种资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业等违法违规行为。


值得一提的是:杭州也名列其中。


可见,为确保杭州楼市平稳健康有序的发展,更严厉的监管要来了!

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