监管效力显现 7月房地产信托融资“入秋”

机构数据显示，7月房地产集合信托融资584.25亿，环比降近两成，靠信托资金拿地的中型房企受影响较大

7月房地产类信托高歌猛进的态势戛然而止。用益集合信托市场月度数据显示，7月房地产类信托募集规模环比减少近两成。在很多业内人士看来，这或将结束2018年以来的房地产信托的火爆行情。

以往，国内的房企普遍把信托公司当成银行的替代或者“影子银行”，通过信托公司发行信托计划来募集资金。随着土地市场的火热，房地产信托也不断升温。

7月初，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示。靠信托资金拿地的中型房企受此影响较大。房地产信托也从7月开始“转凉”。

信托规模降近两成

7月成为房地产信托的一个阶段的分水岭，因为监管持续发力，集合信托产品发行市场“骤冷”。

5月末“23号文”叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血。到了7月初，银保监会针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，进行约谈警示。与此同时，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。

在监管政策持续趋严的背景下，用益集合信托市场月度数据显示，7月房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%。

自2019年以来，除2月受春节长假影响外，上半年其他各月份房地产集合信托募集规模均超过600亿元，6月超过千亿元，5月也达到900多亿元。

7月，受“政策+窗口指导”的影响，遭遇“急刹车”的房地产集合信托资金已累及整体信托市场。不过，当月投向房地产领域信托规模占比仍居首位，达到43%，与6月持平。

随着规模的减少，房地产信托收益率也在下滑。用益集合信托市场月度数据显示，7月房地产类信托收益率为8.27%，较上月下滑0.04%。在所有的信托产品中，只有投向房地产的信托产品收益率出现下降。

屡现违规风险提升

国内房企普遍把信托公司当成银行的替代或者“影子银行”。通过信托公司发行信托计划募集资金，然后投向地产开发项目，作为在无法取得银行贷款情况下的替代品。

事实上，自2018年，在房企融资渠道受到了极大限制的情况下，房地产信托融资市场春风得意，不仅成为众多房企的救命稻草，也成为2018年信托市场的主力军。

据中国信托业协会数据显示，截至今年一季度末，投向房地产的信托资金余额为2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季度末上升0.56%。

值得关注的是，随着房地产信托规模的增加，违约融资行为开始受到关注。今年以来，随着对涉房贷款的检查和处罚力度不断加大，已有多家信托机构因对房地产企业违规“输血”被罚。

5月，中融信托因开展房地产信托业务不审慎，罚款60万元；4月，北方信托因为违规发放房地产自营贷款，以及利用信托资金违规发放房地产贷款，被罚80万元。3月，粤财信托违规开展房地产信托业务等原因被罚。

对此，用益金融信托研究院分析人士认为，目前监管层对房地产信托领域的态度严格鲜明。之前房地产信托的投资风险系数相对较低，但随着房地产开发的高利润时代一去不返，房地产信托的市场风险也在逐步提升。

今年，与房地产信托相关的违约案例不断出现。7月8日，大连友谊公告称，沈阳星狮房地产公司2015年底向华信信托申请7亿元贷款，还款方式为按项目销售进度及计划还款，贷款用途为沈阳友谊时代广场项目后续开发。该笔贷款应于7月1日前偿还本金9840万元。但因资金状况紧张，致使贷款逾期。

中型房企依赖信托融资

用益集合信托市场月度数据显示，7月披露交易的300款房地产信托产品中，融资方为大型房企达到220款，占比超过七成。

到底哪些房企融资依赖信托？

据同策研究院监测的7月40家典型上市房企完成融资情况显示，信托贷款达到180.37亿元，占比20.11%，超过境内银行贷款的128.16亿元。

另据申万宏源信息显示，目前，融资结构中信托占比超过30%的房企包括恒大地产、阳光城、泰禾集团、荣盛发展、京投发展等。

据东方证券分析师竺劲介绍，不同房企对于信托融资使用度的差别很大，万科、保利等头部房企以及有央企、国企背景的房企，对于信托资金的使用度很低，信托融资收紧对于这些房企影响有限。但是中型开发商由于有着较强的规模扩张诉求，获取土地的动力更为强烈，面对有限的信贷资源，因此对于信托融资的使用度比较高。相比较而言，百强以外的小型房企原本就难以获得信托融资资源，政策收紧对其冲击也较小。

因此，“房地产信托融资收紧主要影响房企的前端融资，对于依靠房地产信托资金拿地的中型房企影响较大，一方面会直接抑制其拿地，另一方面使其资金面压力加大。”竺劲如此称。

用益金融信托研究院分析人士则认为，从目前来看，银保监会要求控制今年房地产信托规模。以及对房地产信托备案标准提高，要求项目公司本身或持股50%以上直接控股股东具有二级资质。这些限制均对依赖信托融资快速扩张的中小房企影响较大。

市场“转凉”才刚开始？

值得关注的是，在很多业内人士看来，7月房地产信托规模收缩被认为仅是起点。

银保监会日前下发“64号文”，明确下半年监管重点，其中要求督促信托机构依法合规开展房地产信托业务，提高风险防控前瞻性和主动性，控制业务发展增速。坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

8月8日，在2019博鳌房地产论坛上，京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光称，40%-50%信托资金流向房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能进入私募等，最终也是进入房地产。因此信托融资是本次政策收紧的一个重点，今后对信托调控会越来越严。

“监管部门对房地产信托的监管要求持续趋严，房地产信托业务收缩已成定局。与此同时，房地产类信托的收益率预期也将有所下滑。”用益金融信托研究院分析人士如此认为。

竺劲也表示，本次信托整顿的重点是前端拿地融资的种种不合规现象，抑制信托资金过度流入房地产行业。可以预见房企拿地受到抑制，土地市场开始降温。

竺劲认为，接下来，房企将更加重视周转和回款，加快现有土地的开工，争取尽快获得银行开发贷，扩大资金腾挪空间，同时快速回笼预售款，缓解资金压力。