上半年成交腰斩 这类房子还能继续投资吗？

（原标题：上半年成交腰斩 曾经受年轻人追捧的这类房子 还能投资吗？ ）

这段时间，杭州开启“烧烤”模式，骄阳似火，火力全开，至今已经发布6个高温橙色预警信号！但炎热的天气下，楼市大环境却在不断趋冷。

近日，中共中央政治局召开会议，不仅再度强调房子是用来住的、不是用来炒的，更是指出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这预示着楼市调控政策将不会放松。

具体到杭州，理性”逐渐成为市场的代名词，在“限房价、限装修价”的背景之下，新出让的“双限地”都未封顶，也没有到达预期高价，土拍明显降温。二手房方面，杭州挂牌量不断累积，已突破8.6万大关。新房市场，历经金三银四的强势回暖之后，成交正逐步下滑，这当中的酒店式公寓，降温更是明显。

最近，李小姐最近颇为烦恼，刚来杭州的时候，由于没有房票，她就在下沙购买了一套酒店式公寓，做为暂时的栖身之所，今年有了购房资格的她，本来想把公寓卖掉，拿这笔钱去购买住宅，谁知道从年初挂牌至今，价格已是一降再降，却依旧毫无动静：“我还想着是不是房子里装修旧了，影响买家好感度，所以还出钱做了一下维护，可还是卖不出去。”

类似李小姐这样的情况公寓卖家还有不少。在下沙从事公寓买卖的豪世华邦的经纪人小张就感觉，今年杭州上半年这一产品不管是购房者邀约还是成交套数来说，和往年相比都有了明显下降。

他告诉小易，去年店里每月的酒店式公寓成交都有4-5套左右，而今年有的时候一个月都难成功签约一套酒店式公寓。并且，购房者也变得稀缺，在去年30个电话的邀约就能有1个有效购房者，而今年则需要拨打100个电话才能有1个有效购房者。

这样的行情，在数据上也显得更为的直观。据透明售房网数据显示，在上半年主城区销售套数排行榜中，虽然璞玉公馆、中城汇MIDTOWN以及中豪湘和国际三个酒店式公寓项目，占据了前三席，但是这并不能掩盖上半年，酒店式公寓的整体颓势。

中国指数研究数据显示，今年上半年杭州市区（不含临安、富阳）酒店式公寓共成交8943套，同比降幅达53.4%，而这种下滑趋势在去年便已然显现。2018年上半年，杭州市区酒店式公寓成交19178套，下半年迅速下滑至9348套。而今年上半年杭州酒店式公寓的成交销冠中豪湘和国际，492套的成交量，甚至不能挤进去年上半年酒店式公寓的前十榜单。

有业内人士表示，在2017年前后，楼市的增长预期非常高，同时限购政策又非常严厉，当时很多有资金的购房者，只能涌入酒店式公寓市场，推高了商办类产品的销售成绩，购买力在前两年被集中消耗，也导致2019年酒店式公寓成交下滑。

虽然酒店式公寓不好卖了，但它的价格却依然坚挺。

数据显示，今年上半年杭州市区酒店式公寓的均价是28919元/㎡，而去年上半年和下半年的均价分别是28458/㎡、33420/㎡。也就是说，尽管销量直线下降，但是酒店式公寓的单价依然维持在一个较高的水平。

这其中，钱江世纪城、滨江区的部分酒店式公寓项目，销售单价曾经一度超过了住宅。而这一情况，在如今的未来科技城也依然存在。这也让酒店式公寓产品，失去了原本最大的竞争优势。

此外，酒店式公寓吸引投资者的另一大优势，出租回报率也在不断减弱。

王先生有一套钱江新城向江来时代中心的公寓，此前的月租金在5000元左右；但今年以来，租金已连续降了3次，月初刚刚以4000元/月租了出去，租金跌幅超过了20%。

我爱我家统计这一年半时间里杭州的租金量价走势。数据显示，自2018年开始，租金逐步下滑，今年虽略有回暖，但仍旧低于去年同期水平。

在浙江中原地产首席分析师荆海燕看来，租金水平的整体下滑，是导致酒店式公寓成交大幅下降的另一个重要因素，正常来讲租金是每年递增的，但是在去年下半年出现了非常明显的下滑，这也让一些投资酒店式公寓的购房者觉得买的房子未来能不能租掉、能租多少、回报率多少是不确定的。

事实上，杭州人才落户放松，也从侧面影响了酒店式公寓的成交。酒店式公寓最吸引的是年轻的购房群体，而随着杭州人才落户的放宽，对他们而言，只需缴满一个月的社保，就能买一套“正经”的住宅。

更何况如今新房限价，性价比高，很多年轻人也想抓住在杭州买房落户的机会，选择买住宅，而不买过渡型的酒店式公寓，也会导致酒店式公寓的销售“危机”。

销售滞缓，也使得酒店式公寓的存量开始激增。数据显示，杭州八区的酒店式公寓产品库存为23158套，其中拱墅区最多，达到了6026套。江干和萧山分列2、3位。

与此同时，市面也出现了各种各样的花式促销。甚至越来越多的中介、分销商开始参与酒店式公寓的销售。

提高带看、成交佣金已成为常态。比如，之江某酒店式公寓，套均总价120万元左右，每套房源的佣金要8万元。而在2017年前后，类似的酒店式公寓产品，每套的佣金一般不会超过4万元。城北一酒店式公寓总价120万元的产品，甚至开出了每套成交14万元的佣金。

另外，对购房者者也会有不同的促销方式，比如首付分期，帮客户提前垫资等方式，尽量促使客户成交。

虽然，在二手房挂牌量创下新高、新房土地接连限价的背景下，酒店式公寓的降温显得非常明显，但对于没有房票的购房者而言，酒店式公寓依然是一个重要的选项，那么到底应该如何更“精明”地选择酒店式公寓产品呢？

有专家就认为，不是说所有的酒店式公寓都不能买，只是说现在挑选酒店式公寓的难度、专业度越来越高。现在值得买的酒店式公寓只有5-10个项目。

当下来讲应该是有两类酒店式公寓，应该说前景会比较好。一类就是它自身或者周边有明显交通和商业配套优势。

举个例子，今年上半年热销的璞玉公馆就是这样的项目，较高的成交量得益于临近地铁1号线、9号线和杭州客运中心这一出色的出行条件，再加上商业中心的加持。据了解，项目主推39、44方的小户型，购房者主要看中的也是地段不错，总价不高。

还有一类就是跟目前杭州的一些特质比较匹配的，比如网红聚集区的酒店式公寓。像在滨江的星耀城、城西中天西城纪，在“网红”经济和电商行业的推动下，很多的酒店式公寓起租价就能达到7000元/月/套。

值得一提的是，随着“限酒令”的实施，小面积酒店式公寓产品的供应也将越来越少。从这个角度来看，成交量的持续下滑，在未来也必将是大概率事件，属于酒店式公寓的黄金时代，或许真的已经过去。