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上半年成交腰斩 这类房子还能继续投资吗?

2019-08-03 09:08:53 来源: 网易房产杭州 举报
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(原标题:上半年成交腰斩 曾经受年轻人追捧的这类房子 还能投资吗? )

这段时间,杭州开启“烧烤”模式,骄阳似火,火力全开,至今已经发布6个高温橙色预警信号!但炎热的天气下,楼市大环境却在不断趋冷。


近日,中共中央政治局召开会议,不仅再度强调房子是用来住的、不是用来炒的,更是指出,不将房地产作为短期刺激经济的手段。这预示着楼市调控政策将不会放松。


具体到杭州,理性”逐渐成为市场的代名词,在“限房价、限装修价”的背景之下,新出让的“双限地”都未封顶,也没有到达预期高价,土拍明显降温。二手房方面,杭州挂牌量不断累积,已突破8.6万大关。新房市场,历经金三银四的强势回暖之后,成交正逐步下滑,这当中的酒店式公寓,降温更是明显。


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最近,李小姐最近颇为烦恼,刚来杭州的时候,由于没有房票,她就在下沙购买了一套酒店式公寓,做为暂时的栖身之所,今年有了购房资格的她,本来想把公寓卖掉,拿这笔钱去购买住宅,谁知道从年初挂牌至今,价格已是一降再降,却依旧毫无动静:“我还想着是不是房子里装修旧了,影响买家好感度,所以还出钱做了一下维护,可还是卖不出去。”



类似李小姐这样的情况公寓卖家还有不少。在下沙从事公寓买卖的豪世华邦的经纪人小张就感觉,今年杭州上半年这一产品不管是购房者邀约还是成交套数来说,和往年相比都有了明显下降。


他告诉小易,去年店里每月的酒店式公寓成交都有4-5套左右,而今年有的时候一个月都难成功签约一套酒店式公寓。并且,购房者也变得稀缺,在去年30个电话的邀约就能有1个有效购房者,而今年则需要拨打100个电话才能有1个有效购房者。



这样的行情,在数据上也显得更为的直观。据透明售房网数据显示,在上半年主城区销售套数排行榜中,虽然璞玉公馆、中城汇MIDTOWN以及中豪湘和国际三个酒店式公寓项目,占据了前三席,但是这并不能掩盖上半年,酒店式公寓的整体颓势。



中国指数研究数据显示,今年上半年杭州市区(不含临安、富阳)酒店式公寓共成交8943套,同比降幅达53.4%,而这种下滑趋势在去年便已然显现。2018年上半年,杭州市区酒店式公寓成交19178套,下半年迅速下滑至9348套。而今年上半年杭州酒店式公寓的成交销冠中豪湘和国际,492套的成交量,甚至不能挤进去年上半年酒店式公寓的前十榜单。


有业内人士表示,在2017年前后,楼市的增长预期非常高,同时限购政策又非常严厉,当时很多有资金的购房者,只能涌入酒店式公寓市场,推高了商办类产品的销售成绩,购买力在前两年被集中消耗,也导致2019年酒店式公寓成交下滑。


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虽然酒店式公寓不好卖了,但它的价格却依然坚挺。


数据显示,今年上半年杭州市区酒店式公寓的均价是28919元/㎡,而去年上半年和下半年的均价分别是28458/㎡、33420/㎡。也就是说,尽管销量直线下降,但是酒店式公寓的单价依然维持在一个较高的水平。



这其中,钱江世纪城、滨江区的部分酒店式公寓项目,销售单价曾经一度超过了住宅。而这一情况,在如今的未来科技城也依然存在。这也让酒店式公寓产品,失去了原本最大的竞争优势。


此外,酒店式公寓吸引投资者的另一大优势,出租回报率也在不断减弱。


王先生有一套钱江新城向江来时代中心的公寓,此前的月租金在5000元左右;但今年以来,租金已连续降了3次,月初刚刚以4000元/月租了出去,租金跌幅超过了20%。



我爱我家统计这一年半时间里杭州的租金量价走势。数据显示,自2018年开始,租金逐步下滑,今年虽略有回暖,但仍旧低于去年同期水平。


在浙江中原地产首席分析师荆海燕看来,租金水平的整体下滑,是导致酒店式公寓成交大幅下降的另一个重要因素,正常来讲租金是每年递增的,但是在去年下半年出现了非常明显的下滑,这也让一些投资酒店式公寓的购房者觉得买的房子未来能不能租掉、能租多少、回报率多少是不确定的。



事实上,杭州人才落户放松,也从侧面影响了酒店式公寓的成交。酒店式公寓最吸引的是年轻的购房群体,而随着杭州人才落户的放宽,对他们而言,只需缴满一个月的社保,就能买一套“正经”的住宅。


更何况如今新房限价,性价比高,很多年轻人也想抓住在杭州买房落户的机会,选择买住宅,而不买过渡型的酒店式公寓,也会导致酒店式公寓的销售“危机”。


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销售滞缓,也使得酒店式公寓的存量开始激增。数据显示,杭州八区的酒店式公寓产品库存为23158套,其中拱墅区最多,达到了6026套。江干和萧山分列2、3位。


与此同时,市面也出现了各种各样的花式促销。甚至越来越多的中介、分销商开始参与酒店式公寓的销售。



提高带看、成交佣金已成为常态。比如,之江某酒店式公寓,套均总价120万元左右,每套房源的佣金要8万元。而在2017年前后,类似的酒店式公寓产品,每套的佣金一般不会超过4万元。城北一酒店式公寓总价120万元的产品,甚至开出了每套成交14万元的佣金。


另外,对购房者者也会有不同的促销方式,比如首付分期,帮客户提前垫资等方式,尽量促使客户成交。



虽然,在二手房挂牌量创下新高、新房土地接连限价的背景下,酒店式公寓的降温显得非常明显,但对于没有房票的购房者而言,酒店式公寓依然是一个重要的选项,那么到底应该如何更“精明”地选择酒店式公寓产品呢?


有专家就认为,不是说所有的酒店式公寓都不能买,只是说现在挑选酒店式公寓的难度、专业度越来越高。现在值得买的酒店式公寓只有5-10个项目。


当下来讲应该是有两类酒店式公寓,应该说前景会比较好。一类就是它自身或者周边有明显交通和商业配套优势。



举个例子,今年上半年热销的璞玉公馆就是这样的项目,较高的成交量得益于临近地铁1号线、9号线和杭州客运中心这一出色的出行条件,再加上商业中心的加持。据了解,项目主推39、44方的小户型,购房者主要看中的也是地段不错,总价不高。


还有一类就是跟目前杭州的一些特质比较匹配的,比如网红聚集区的酒店式公寓。像在滨江的星耀城、城西中天西城纪,在“网红”经济和电商行业的推动下,很多的酒店式公寓起租价就能达到7000元/月/套。


值得一提的是,随着“限酒令”的实施,小面积酒店式公寓产品的供应也将越来越少。从这个角度来看,成交量的持续下滑,在未来也必将是大概率事件,属于酒店式公寓的黄金时代,或许真的已经过去。

奚婷婷 本文来源:网易房产杭州 责任编辑:奚婷婷_hz09
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