这类房源已重回去年高点 还被学校要求限制交易

今年以来，关于杭州二手房挂牌量持续走高的话题一直不断，进入七八月份，传统的楼市淡季，距离突破8万套大关仅过去一个月，杭州二手房挂牌量突破8.5万套了。按照目前的趋势，估计到8月底，就会突破9万套大关。年底，甚至10月底之前，杭州就有可能迎来10万套的二手房挂牌量。

然而就在这样的市场环境下，有一类房源的成交情况远远高出市场平均水平，甚至为了降低它的换手率，连杭州的公办小学都放了狠招，这类房源也有一个统一的名称——学区房。

据好找房数据，截至7月29日，杭州手房挂牌量为85184套，2019年上半年，二手房只卖出去4.14万套, 成交量水平远低于往年同期。

进入7月，成交颓势则更加明显。刚刚过去的7月前半个月（7.1-7.14），杭州市区二手房共签约2538套，而此前的3-6月份，除含法定节假日的当周，周均成交量在2000套以上。按照目前的成交趋势，7月难破7000套关卡。

随着成交放缓，不少房源的挂牌时间已经达到半年以上，而房东们的耐性似乎一点点被磨灭，不惜以降价来促进成交。

据中介介绍，最近刚成交的一套京都苑的房源，面积为158㎡，挂牌已有一年时间。该房东挂牌价为700万元，在去年下半年，曾经有购房者愿意以660万元的价格购买，但房东并未心动。今年4月，房东完成了学区房的置业，急于用钱，便想尽快出售京都苑，但即使挂牌至660万元，也无人问津。房东的心理预期只能一降再降，最终在近日，以总价610万元并赠送车位将房源成功出售。

而这并非个例，就比如西湖区一周内成交均价环比来看，成交量比较多的像白马尊邸成交3套，环比均价下降3%；金地自在城东苑成交3套，环比均价下降4%；塘河新村成交3套，环比下降2%；翠苑三区成交2套，环比下降9%。

至于成交行情一直低迷的萧山市北，最近半个月也有不少房东下调了挂牌房源的价格，幅度在10-20万。

成交数据显也证明了这一点，目前杭州市区的二手房签约均价呈迅速下滑趋势，在每平方米31000元左右，与年后3月份的旺季相比，有5%左右的降幅。

浙江中原首席分析师荆海燕分析主要原因有三点：一是新房市场中红盘分流了部分二手购买力；二是天气对二手房看房量有影响；三是经过几个月的高成交量，消耗了大量较为急迫的自住需求。在挂牌量不断增加的背景下，留在场内的购房者有观望情绪。

在这样的市场环境下，学区房的活跃成交，就显得分外显眼。

从透明售房网好找房的二手房周报数据来看，像中大文锦苑、马塍路小区、耀江文鼎苑、星洲花园、景冉佳园等学区房，最近均纷纷登上周成交量排行榜前十位。

“去年十月份以后，受到整个楼市低迷行情的影响，学区房的价格确实出现了一些下滑，不过年后已经回涨，现在比较稳定，成交量也好很多，”我爱我家翠苑区域资深经纪人张勇说道。他介绍，不少家长都是上半年买好，把户口落好，这样就能参加6月份的小学报名。

就连成交价格也回到去年6月最高点，部分房源甚至还略高于去年同期。根据杭州我爱我家数据研究院提供的数据来看，去年采荷区域学区房3~5月的成交均价为49568元/㎡，而今年该区域3~5月的成交均价则达到了50394元/㎡，略有增长；黄龙区域去年3~5月学区房成交均价在59762元/㎡，而今年同期为59822元/㎡；文教区域去年3~5月学区房成交均价为56194元/㎡，而今年同期为55079元/㎡，基本已经涨回去年同期水平。

而导致学区房如此火爆，也许和今年开始执行的“公民同招”政策不无关系，有媒体报道，今年，报名民办小学的人数大幅减少，第一次出现了20所民办小学未完成招生计划的情况，空出名额多达800余个，启动网上补报名；杭州主城区（不含萧山、余杭）一表生“爆表”的公办小学达15所，创下新高。其中，多数学校一表生的落户年限在2到3年，最高的达到3年半。

面对这样严峻的入学情况，学区房的热度可想而知。5月，中大文锦苑一套140㎡的法拍房拍出了1291万元的高价，换算下来平均成交价格已经达到了9.2万元/㎡。

而事实上，中大文锦苑大户型日常的成交价格，仅在7-8万元/㎡。

文二新村的房源由于普遍户型小、总价低，因此尤为抢手，单价破10万/㎡的成交案例屡见不鲜。去年，一套19㎡的房源以300万总价成交，折合单价高达15.6万/㎡，成功在杭州人的朋友圈刷屏。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，“今年是公民同招的第一年，对学区房的影响肯定是存在的，不少对孩子考上民办学校没有把握的家长，开始提前准备买学区房。”

由于名校学区房价格高昂，许多家长为了给孩子买一个学籍，通常会选择那些“老破小”，有户型走破的，也有面积不到20㎡的。因此，部分家长虽然买了房子，却没有真正地住进去。相反，他们会在孩子顺利入学之后选择搬出去住，甚至提前将学区房出售。

豪世华邦学军一店的中介小王就告诉小易，每年入学季结束后，就有不少家长到店里把房子挂牌出让，因为这些学区房大多数都是一些面积小，房屋旧的小区，不太适合居住。

而这样高频的转手，也自然造成了知名公办小学的入学压力直线飙升，有人提供了一份数据：

按照相关政策，学校建设一般按照存量住宅的22%来测算，也就是说，100套房子安排22个学位。但目前一些热点学校比例达到了50%多，一百套房子可能有几十个孩子要读书，所以一下子很难满足某些家庭的入学需求。

最近，学军小学和长寿桥小学开始放狠招了：学校让家长们签署了一份承诺书，承诺在孩子就读期间，不得将房子转卖，否则就“自愿转学”。

从目前网上流传出的图片来看，学军小学、长寿桥小学要求家长们签的这份“不卖学区房的承诺书”大致内容是这样的：

学军小学要求就读期间，必须常住在学军小学教育服务区内，若搬出或出售服务区内的房屋，则根据就近入学原则，自愿转学到住所学区上学；

而长寿桥小学要求更加严厉，规定就读期间，不仅不能转卖，还不能出租。

要知道，此前虽然也有学校要求“同一套房子6年内只能拥有一个学籍”，但并不限制房源的转让。学军小学和长寿桥小学的“承诺书”无疑打乱了大部分家长的“如意算盘”，学区房必须成为自住房，意味着在买了学区房的6-12年中，这个房子没有了别的变现渠道，流通周期也将变长。

不过在荆海燕看来，学校这一措施也将减少市场上部分学区房的数量，会造成一定的刺激作用，未来学区房的价格或许还将走高。