“双限”成效明显 江浙沪房企分食6宗地块

7月29日，杭州土地市场迎来“双限”政策实行后的首批地块出让，萧山区和钱塘新区共6宗涉宅地块试水，且分属不同单元，地块均未出现溢价封顶和自持，“房价提前锁”之后土拍市场降温显著。

最终，滨江集团分别拿下钱江世纪城单元和市北西单元两宗宅地，绿城和万固分别竞得钱塘新区下沙金沙湖宅地和大江东新湾街道商住地，东原以低溢价摘得南部卧城涉宅地块，空港新城出让商住用地则由兴耀竞得。

从出让结果来看，今日出让地块被江浙沪房企分食，杭州本土开发商发力，滨江掷近60亿夺得两块宅地，收获最丰。

今日关注度最高的非钱江世纪城板块宅地莫属。

堪称“宇宙中心”的钱江世纪城，上一次地块出让要追溯到去年3月，萧山钱江世纪城M-04地块竞价12小时，499轮报价，最终保利以总价101亿、楼面价32277元/㎡收入囊中。该地块即目前已入市的保利澄品，精装高层均价47000元/㎡，洋房54000元/㎡，精装标准5000元/㎡，目前为止仍占据萧山区地王宝座。

本次出让地块位于保利澄品东南侧，东至永晖路、南至经二十一路、西至纬二十一路、北至飞虹路。地块总用地面积49746㎡，容积率2.78，建筑面积138484㎡，起始总价348980万元，起始楼面价25200元/㎡。

地块出让要求，配建用房不大于10%，1500㎡配套用房，5377㎡养老院用途，幼儿园用地12358㎡，代建公园绿地8311㎡（附地下公共停车场），923㎡公园绿地以及27863㎡道路，出让条件较为苛刻。

出让规定，未来商品住宅毛坯最高均价40500元/㎡，毛坯最高单价44550元/㎡，装修标准4500元/㎡。

地块与地铁2号线飞虹路站直线距离500米内，北侧为滨江金色江南，西侧与东侧分别为顺发美哉美城和顺发和美家，整体居住氛围浓厚，配套成熟。

此次钱江世纪城再出地共吸引了20多家房企参与竞拍，滨江以今日土拍最高成交楼面价31267元/㎡拿下宅地，但最终24.1%的价率似乎并未达到大众预期高度。

按照推算，地块保本地价约在3万元/㎡左右，相差不大，周边二手房价格体系已站上5万，且板块去化周期短，一方面未来新房竞争压力小，另一方面保利澄品部分客源引流，购买难度会有所削弱。

除了钱江世纪城板块出让地块之外，今日最受瞩目的还有多年未供地的钱塘新区下沙金沙湖单元宅地。

下沙中心区单元JS0410-10地块二次挂牌，绿城以楼面价25809.61元/㎡、溢价率27.7%竞得。地块保本价推算约在26651元/㎡左右，几乎在亏本边缘。

地块北至天城东路，西至沙南路，南至海通街，东至海达南路，总用地面积61284㎡，容积率2.8，建筑面积171595㎡，起始总价346880万元，起始楼面价20215元/㎡。

地块并无出让要求，为纯住宅用地。出让规定，未来商品住宅毛坯销售均价不高于33500元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于36850元/㎡，精装标准不高于4000元/㎡。

钱塘新区成立以来，大江东地区新房市场明显升温，而下沙一带因为一手房库存少之又少，红利不明显，特别是金沙湖板块，断供已久。板块内目前二手房活跃，坐享天街红利的龙湖滟澜山目前在售均价在37000元/㎡上下，和达御观邸44030元/㎡。

绿城在大学城北板块（实际属于海宁地界）有几个项目，而这一次是绿城首次进入下沙核心区。地块北侧为金沙湖公园，享有区域内稀缺湖景资源，周边有地铁一号线金沙湖站、龙湖金沙天街、邵逸夫医院、银泰百货等，地段+绿城品牌+区域饥渴，与次新房还存在小空间的倒挂，地块未来新房存在较大优势，另一方面，绿城弥补了下沙核心单元空白，与大学城北点线相连。

目前，下沙新房方面还有一个捂盘3年的项目湖景居，楼盘库存户型50-128方，有毛坯也有精装交付。湖景居首开价格在1.4万-1.7万/㎡，据了解，此次开盘价预计在3.5万/㎡左右，但开盘时间成谜。

除了以总价432980万元竞得钱江世纪城宅地之外，今日滨江还在市北西单元拿下一宗住宅用地。

楼面价25614.59元/平方米，溢价率28.1%，市北西单元宅地成为今日土拍6宗地块中溢价最高的一块，除了世纪城和金沙湖板块，其参与竞价的房企也不少。

市北西地块

市北西单元兴议区块B-23地块，东至规划萧邮路，南至规划兴九路，西至规划风情大道防护绿带，北至规划B6路。地块总用地面积25603㎡，容积率2.4，建筑面积61447㎡，起始总价122894万元，起始楼面价20000元/㎡。

地块出让要求，配建公租房3073㎡，10%服务用房（含配套商业）。

出让规定，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于37400元/㎡，装修价格不高于3500元/㎡。

本计划一同出让的市北东单元宅地因故取消，相比之下，市北西单元内在售新房较少，大多为储备项目。与本次出让地块毗邻的绿城市北西地块于今年3月出让，成交楼面价25768元/㎡，溢价率49.8%。在“双限价”推出后，市北板块仍存有余温，最终竞拍结果基本持平。

市北板块作为拥江板块外溢，一直以来供应量和需求量都比较大，属于杭州楼市热门板块。本次出让地块西侧就是红盘滨江翡翠之星，现已售罄，高层均价约35000元/㎡。

南部卧城地块

与市北西单元相反的是，南部卧城板块并未延续此前热度及红盘效应，终于因为持续库存爆发而迎来了土地出让疲软。

蜀山西单元C-7地块，东至规划崇化路，南至规划沿河绿地，西至规划小白线，北至南环路。地块最终由东原补仓，以10385.91元/㎡楼面价、9.3%低溢价竞得。

该地块出让要求，配建商业27092㎡，公租房1355㎡。出让规定，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于24300元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于26730元/㎡，装修价格不高于3500元/㎡。

地块东侧的平安蜀山项目于2018年出让，成交楼面价14189元/㎡，德信市心府排屋毛坯均价44342元/㎡，高层预售证均价28100元/㎡，绿城桂语朝阳精装高层均价29800元/㎡。

钱塘新区还有一宗商住用地于今日出让，位于大江东新湾街道，最终万固以楼面价5994.57元/㎡、溢价率23%竞得。

新湾街道抢险湾东商住用地地块，南至复兴路，西至抢险湾绿带，北至横一路。地块总用地面积60149㎡，容积率2.4，建筑面积146496㎡，起始总价71418万元，起始楼面价4875元/㎡。

地块出让要求配建32000㎡酒店。出让规定，未来商品住宅毛坯销售均价不高于15000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于16500元/㎡，精装标准不高于3000元/㎡。

大江东上一次出让宅地还是在钱塘新区成立之前，今年2月，融创以楼面价8732元/㎡首次进入区域，一举拿下超大体量地块。这一次是钱塘新区的首宗涉宅地块出让，报价次数多达156轮，最终由浙江房企万固夺得，这也是万固在杭州市区首次拿地。

地块南侧毗邻宋都新宸悦府（售罄），目前周边在售新房有“万人摇”红盘龙湖江与城，高层均价17800元/㎡，联排均价27000元/㎡；滨江新希望新城·未来海岸，在售高层均价17304元/㎡，联排均价27297元/㎡。德信大江壹号首开成绩亦较为可观，均价16700元/㎡，但其体量非常小。

新湾街道地块

空港新城今日出让的商住地结果则更为理性。兴耀最终以楼面价7917.07元/㎡、溢价率18.2%竞得地块。

空港核心区1号地块，东至潮都西路，南至空港新城城市示范村[南阳区块]二期，西至南阳大道，北至港城大道，。地块总用地面积44603㎡，容积率2.1，建筑面积93666㎡，起始总价62756万元，起始楼面价6700元/㎡。

地块出让要求，配建公租房2810㎡，商业37466㎡。出让规定，未来商品住房毛坯销售均价不高于17000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于18700元/㎡，装修价格不高于3500元/㎡。

地块紧邻地铁1号线南阳大道站（在建），西北侧为德信浙旅天空之翼和德信时代公馆，高层在售均价分别为20468元/㎡和20300元/㎡，天空之翼还有小高层产品，时代公馆则有叠排产品。

从天空之翼和时代公馆当时成交楼面价来看，此次出让地块基本维持在原有价格水平且略有下跌。兴耀作为“城市新商业地产推动者”将为商业空白的空港新城带去新的产业机遇与人气。