开封意图取消限售背景：三四线城市楼市下行压力大

（原标题：三四线城市楼市下行压力大，业内称或有更多跟进政策微调）

开封放开限售的一大背景是，去年下半年以来，一二线城市与三四线城市楼市呈现明显分化，三四线城市成交量明显下滑。

今年以来，楼市走势出现明显分化，三四线城市持续走弱。在下行压力较大的情况下，一些三四线城市也面临着松绑调控的冲动。

开封等三四线城市放开限售

根据河南当地媒体报道，开封市住房和城乡建设局近日发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，此次开封发布《关于调整新建商品住房交易时限及撤销备案限制的函》，充分体现了“一城一策”指导下的政策微调导向。

开封并非首个取消限售令的城市，此前已有山西太原、山东菏泽取消了限售令。

2018年7月4日，太原要求新购住房取得不动产权证或房屋所有权证的，自取得不动产权证或房屋所有权证之日起方可交易转让，不限售，不再要求必须满足两年。距太原2017年10月发布限售令不到一年。

2018年12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发也取消了新购住房限制转让的措施。

严跃进说，通过此类政策调整，有助于形成更为合理的住房交易制度，对于促进房源流通和提高交易效率等都有积极的作用。

“在2017年的时候曾经规定了房屋限售的制度，即取得不动产权证书后满三年才可以交易。”严跃进说，类似制度在实际过程中，一方面确实也防范了部分炒房套现的做法，但另一方面也限制了部分房屋的流通性，对于市场上的二手房供应等也形成了制约。因此取消此类房屋销售制度，真正赋予了购房者房屋转让的权力，也有助于后续加快房屋的流通和增加二手房的供应，对于抑制房价本身也是有积极作用的。

记者注意到，此次开封政策将原先的“退房项目一年内不允许交易”政策也取消了。“这样其实是利好部分退房项目的交易的。”严跃进认为，过去考虑到退房项目存在炒作的嫌疑，所以对于撤销网签备案的房源，1年内不允许重新进入交易市场。而现在此类制约减少，也有助于此类退房项目的重新交易，对于减少房企的库存压力等都有积极的作用。

三四线城市楼市销售低迷 土地市场遇冷

开封放开限售的一大背景是，去年下半年以来，一二线城市与三四线城市楼市呈现明显分化，三四线城市的成交量降幅居前。

上海易居房地产研究院7月4日发布《2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》。今年上半年，40城成交面积同比下降0.3%。总体看，今年上半年不同城市分化明显，呈现一线反弹、二线趋稳、三四线降温的态势。其中一线城市同比增长38.9%，二线城市同比下降0.4%；三四线城市同比下降8.9%。

数据显示，这40个城市中，成交面积同比下跌的城市也有20个，其中跌幅前5位的城市分别为汕头、金华、扬州、舟山和惠州，跌幅分别为46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。这五个城市均是三四线城市，充分反映了三四线城市经过去年的火热行情后，市场已经明显降温。

上海易居研究院研究员沈昕分析，上半年，40城新建住宅成交面积同比微降，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。在成交走弱的情况下，房价和土地市场都面临着下行的压力。

以开封为例，在人民网的地方领导留言板上，有市民留言：“2018年6月17日开盘时，某项目精装修高层售价9500~10800元，且基本都已在开封市住建局备上案，2019年3月，该项目现在以特价房名义，以7200--8700的价格，暴跌促销，抛售房产。” 市长专线办公室回复称：建议走法律途径解决。

楼市成交的分化也传导到土地市场上，上半年杭州、武汉、苏州、合肥、南京、天津等热点城市的土地市场都十分亮眼。相比之下，三四线城市的土地市场要冷清很多。

CREIS中指数据显示，今年上半年一线城市和二线城市土地出让金分别为2496亿元和12561亿元，同比增速高达36%和26%。三四线城市出让金达7433亿元，同比下降3%。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，很多三四线城市近几年城市建设日新月异，城市面貌、环境堪比一二线大城市，这都是建立在土地财政的基础上。一旦土地市场冷却，这些城市的财政压力就会凸显，进而影响到地方经济的正常运行。也正是如此，不少地方都把房地产行业当作重要的支柱行业来抓。

严跃进也认为，很多中小城市本身外来人口不多，甚至还存在一定程度的人口外流，一旦楼市降温，市场影响还是比较大的，也容易导致后续几个月房屋销售市场快速降温，进而影响到土地财政。

在这种压力之下，三四线城市松绑的消息频频。中原地产研究中心统计，从政策松绑看，全国2018年到2019年有接近10个城市，针对限售、限购、二手房税费等政策执行了微调松绑，另外全国也有百城针对人才政策宽松，变相的出现了限购调整。

除了松绑调控之外，不少中小城市也预警房价。今年6月初，一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。这份由湖北恩施州恩施市房地产协会发文，主送恩施市各房地产企业的“红头文件”显示，针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题，该协会对部分楼盘进行调查核实，并列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

除恩施之外，去年底以来，包括安徽砀山、江苏邳州、江西省赣州市赣县区等地都发出类似的“止跌令”。

张大伟说，去年下半年以来，随着棚改力度的减弱，这些中小城市的楼市出现明显降温。与此同时，在前两年三四线楼市火热的过程中，不少城市一边卖房，一边拼命卖地。导致库存增加，销售压力增大。

他认为，目前楼市调控正进一步分化，在房住不炒的原则下，地方调控收紧预期依然存在。比如6月西安等城市升级限购，代表了楼市政策取向依然是收紧，市场不稳定的城市和地区肯定会加码调控。但很多三四五线城市、中小城市，由于面临着较大的销售压力，预计后续还有很多同类型城市会效仿跟进。