瓶窑因“申遗”成功要起飞？

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杭州首个现房销售楼盘远洋路劲·上河宸章，不负众望成为摇号政策执行以来的第十三个“万人摇”，也是今年第五个“万人摇”，接棒梧桐郡开启楼市下半场。据悉，截止登记时间结束，共有10362户家庭报名参与摇号。

上周，轰动一时的“笋盘”上实海上海加推二期房源登记结果出炉，最终与“万人摇”擦肩，有业内人士甚至以“仅7167组报名”来评价，说明这个热度让不少人感到意外。登记期间，杭小易也对海上海进行了实探，发现其与此次上河宸章存在不少相似点，比如都是毛坯交付，海上海也已捂成了今年底交付的准现房，两个楼盘都存在明显的价格优势，周边城市界面都偏向未彻底改造的农居点。

海上海在距离上虽不算名副其实的纯“双地铁”盘，但至少我们在1.5公里范围内看到了已确确实实在通车运营的地铁2号线，地铁4号线勾庄站规划已出，但崇贤目前来说还未有地铁进入的迹象。加上一直被诟病的天子岭垃圾填埋场，为何上河宸章会比海上海多出近4000人争抢？

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上实海上海“爆冷门”还是有迹可循，上河宸章的优势也比较明显。

从加推时间来看，杨柳郡刚刚结束摇号海上海就马上公示了销售方案，虽然对“陪跑”的刚需客来说又多了一次上车机会，但未免太紧凑。加上6月29日杭州挂牌的9宗地块首次设置了“限房价、限精装”，预示着今后一段时间的房价都会被牢牢按定，对楼盘没有深入了解的刚需转向观望。

图源：浙报地产传媒研究院

另一方面，与上实海上海同一时间摇号的还有丁桥长睦板块的杭房御东方，主力户型类似，均价御东方高了1700元/㎡，但其是主城区楼盘，最低总价也在250万以下，周边教育资源丰厚，最终参与摇号人数达到了1397户，对海上海有部分分流。

杭房御东方/网易房产摄于2019.4

海上海与上河宸章同在绕城内，但目前崇贤已是绕城内房价最低的板块，虽然海上海捂盘19个月重新以原均价24600元/㎡入市，与周边倒挂近6000元/㎡，但上河宸章17800元/㎡的高层价格显然更令人心动，即使是叠墅，总价放到杭城其他区域可能只能入手高层，因此，这一次登记结束上河宸章的叠墅报名人数也不少。

另外，上河宸章是纯新盘，不管是外立面还是户型来说都更贴合当下流行，小易在实探海上海一期小区时，觉得内部体验感还是比较好的，但多少缺一些时兴设计，人们购房的审美随着时间、随着产品迭代也在不断变化和提升中。

海上海周边勾庄二手房竞争压力大，出货周期长，而且上实在杭州仅有这一个项目，远洋的品牌也有一定影响，可能更具有“安全感”，而且远洋“宸章”一系列项目目前来看也积累了一定的口碑。不过，崇贤新城整体去化周期要长于良渚新城，具体还要看楼盘自身能力。

刚交付的上塘宸章实景/网易房产杭州摄于2019.6

此外，据小易了解到，海上海本次加推之后还有一批房源库存，或在下半年推出，而上河宸章一次性全推意味着，早已心属这盘的购房者错过了就要等二手房。

对于勾庄和崇贤两个板块，库存量相差不多，都属于较充足区域，勾庄之后会落地杭州第三座万象城，崇贤则是“北建”之中的重点区域。目前两个板块产业支撑都比较薄弱，但大城北发展产业进驻是必然，崇贤新城内的新房逐渐交付，未来地铁进入也有极大可能。

河宸章附近的秋实宸悦也即将首开，不知道在“万人摇”楼盘的带动下，比较低调的秋实宸悦是否也会火一把，不过，崇贤本地和周边客源提前分流的情况应该比较严重了。

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余杭区近日热闹的事情不断，良渚申遗成功最为重磅。

7月6日，杭州余杭的良渚古城遗址成功列入《世界遗产名录》，中国五千年文明史得到国际学术界认可，一时间朋友圈炸开了锅。许多良渚一带的朋友纷纷表示骄傲和喜悦，也有人表示大部分古城发掘基本都在瓶窑街道内。

这让人不由就联想到前段时间爆热的瓶窑土拍。6月26号，2019年上半年土地市场收官战中，瓶窑镇羊山商住地块经过56轮报价，最终以12974元/㎡楼面价成交，由西房竞得，溢价率30%，自持比6%，不算上自持，瓶窑时隔一年地价上涨至少16%。

图源：浙报传媒地产研究院

瓶窑断供情况比较严重。目前，地块周边在售新房较少，仅剩碧桂园良樾，且已进入尾盘销售阶段，产品为139㎡叠墅户型，均价20358元/㎡左右。周边美都良景学府均价21615元/㎡，北湖绿洲花园均价19688元/㎡，二手房均价基本在19000-20000元/㎡上下，与2016年相比上涨近一倍。

但是瓶窑除了一条104国道，没有轨道交通规划，这使得板块发展速度有限，而且，虽然目前配套设施还算完全，但基本上都是刚需类型的配套。在如今房价提前限的严格调控之下，瓶窑的地价与房价不会出现明显上涨，申遗成功在目前看来提高了板块知名度，但激发板块潜质的还要靠后续大型项目引进、高质量配套规划建设完成、交通网络搭建等等，不过在旅游业发展上，瓶窑或具有先天优势。

良渚方面，近两年板块发展迅猛，从原来的刚需地一跃成为改善客的聚集地，并出现了许多热门红盘，比如第一个“万人摇”融信澜天，上实海上海也说是良渚新城，不过距离核心点还比较偏。目前良渚已从爆发期进入了平缓期，有在售的热盘保利融信和光尘樾，也有遭遇流摇的北大资源颐和江南。

申遗成功短时间内不会对房价有太大影响，具体还要看后续板块的规划能否跟上，但不可置否的是，良渚新城和瓶窑确实在定位上可以上一个台阶，如果瓶窑能够因此吸引更多房企进驻，那也会是带动板块的一个利好。

不管是否与楼市有关，良渚古城遗址申遗成功是整个中国的喜事，我们无比骄傲它坐落在杭州城，守护和向世界展示它的文明更加重要。