2019上半年杭州市区(含富阳、临安)共成交商品房60920套,其中商品住宅成交45925套,同比下滑19.81%和2.31%,商品房降幅增大,商品住宅下滑程度则大大减小。
今年是2016年峰值之后同期销量连续下滑第三年,但成交均价则依然呈现反向趋势,上半年全市成交均价26737元/㎡,同比去年上涨3.28%,不过涨速相比2018年明显减缓,“房住不炒”限价严控效果显著。
“万人摇”屡现不休 楼市回暖明显
今年上半年,杭州摇号买房政策正式实行满一周年,这一年总共诞生了12个“万人摇”,其中2019年半年内就出现了4个,占比33%。
开年没多久,西湖国际城和华夏四季就连爆两个“万人摇”,许多看客甚至业内人士纷纷表示,楼市已提前透支了热度,万人盛况或将就此终结。然而仅一个半月,言论即被打破。
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4个“万人摇”楼盘中,中国铁建西湖国际城、华夏四季均为去年高性价比限价红盘,今年加推进入清盘阶段,助推刚需购房者抢房情绪高涨;大江东的龙湖江与城自设立钱塘新区风声传出中签率就开始持续走低,新区官宣后人气进一步飙升;绿城翡翠城梧桐郡作为上半年年中大礼,选房现场仅2人弃选,火热因素主要是由于品牌、价格走低、精装改毛坯和户型段小。
上半年低中签率前十楼盘余杭区、萧山区两分天下,主城仅一盘,良渚、未来科技城和钱塘新区成争抢香饽饽。
保利融信和光尘樾、华夏四季、龙湖江与城分别上榜两次,在精装风波频出之下,毛坯受到欢迎,也成为开发商去化利器。
传统暂冻期1-2月成交量处于低位,但由于出现“万人摇”拉高了中签均值,也加速了年后楼市复苏速度;3-5月进入小阳春,出现一系列低于25%中签率楼盘,4月单产3个万人摇号楼盘;延续5月势头,6月新房供应继续走高,推盘加速导致中签率有所回落,但在一系列红盘带动下,相比去年虽算不上十分火爆,但回暖迹象明显。
火热背后仍有近半成楼盘流摇
据杭小易不完全统计,今年上半年杭州参与摇号楼盘共计376个,报名摇号家庭户数超22万,虽然数字很澎湃,但整体市场冷热参半。
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除去1-2月因春节假期原因房企逐步进入修整暂缓期之外,3-5月楼盘流摇比例基本都维持在半成以上,6月流摇占比有下降迹象,但数量上依然与之前持平。
“成也萧余,败也萧余”,供应主力萧山、余杭免不了也成为流摇大户。余杭区上半年共有23个楼盘出现零登记,例如国开东方凤凰台、北大资源颐和江南、融创网诗园等楼盘出现不止一次无人登记现象,还有诸如万科大溪谷、路劲远洋江南院子之类楼盘内部分化严重,高层摇号人数都达到近2000人,排屋无人问津。
萧山区流摇也以排屋、合院、洋房产品为主,还有一些楼盘因板块库存压力大或板块规划未落实而受到冷遇,比如南部卧城的德信金茂佳源府,空港新城的德信浙旅天空之翼等,这些流摇楼盘仍值得关注,长期“陪跑”的购房者或可换种思路角度。
上半年还有哪些话题楼盘?后来怎样了?
除了“万人摇”之外,今年上半年还有不少楼市话题性楼盘。
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单价5-6万豪宅档:
绿城运河宸园开年以98000元/㎡均价入市,创造了猪年目前为止推盘最高单价,将桥西一句推上风口浪尖,但目前运河宸园已恢复到6w+水平;
杭州最难买的豪宅滨江金茂府尾盘叠墅200㎡以上大户型中签率低至15.4%,滨江区改善房受欢迎程度丝毫未消减;
南星桥板块热度不减,保利滨江上品密集加推中签率稳定并有走低趋势;对标竞品望江新城板块滨江金地御品纯新盘首开,带来一批120方以下小户型房源比较抢手,后续大户型加推成绩待考;
金隅诺德都会森林是猪年首个摇号登记楼盘,但竟开出600万验资门槛,相当于一房一价中总价最低房源全款,随后房管局发布通知要求其责令整改。冻资风波之后,都会森林遭遇零登记,项目所在位置是钱江新城东翼边缘地带,接近6万的均价市场接受程度不高。
绿城建发沁园开年涨价4500元/㎡打破申花5万板块天花板,目前高层只剩一栋,面积段应该在130方以上,下半年会加推;板块突破价格体系之后,堪称杭州第二个大师级作品古翠隐秀也以54000元/㎡均价入市,但是可以明显看到小户型与大户型产品之间报名人数的巨大差距。
“百亿地王”保利澄品,住宅纯度高,奥体板块的洋房存在稀缺性。
单价3-4万改善华宅档:
信达中心|杭州壹号院本次加推已时隔近10个月之久,本次二期加推为大平层产品,由于位居奥体核心,周边规划双地铁(6、7号线),是三大品牌开发商联合打造的大型TOD,因此报名人数也算是大平层一类中最多的;
申花与桥西边界的TOD项目中城汇MIDTOWN价格与周边二手房基本不存在价差,但去化速度相对较快,其为规划地铁10号线上盖,周边配套成熟。
单价3万以下刚需档:
香港兴业耦园、绿城九龙仓桂语朝阳、中南君奥时代、德信市心府这几个楼盘基本上都是小户型+地铁,其中耦园、中南君奥时代加推的都是收官房源,现已售罄,如果想入手萧山区楼盘可着重关注桂语朝阳和市心府。而老余杭的国开东方凤凰台4次加推却几乎全军覆没,原因就是均价太高,几乎赶上未来科技城,但板块实力却远不如科技城。
大部分话题盘成绩都不错,但亦没有预想地火爆。今年改善大年的气氛浓烈,豪宅购买力上升,地铁+配套+小户型的刚需盘依然不愁卖。下半年还有地铁绿城杨柳郡、龙湖武林上城、万科天空之城、远洋上河宸章、时代滨江悦、中海云宸、凤起钱潮等话题楼盘可以选择刚需、改善皆备,购房者还有许多选择。
临安、富阳翻身把歌唱?
有爆点但也依然以流摇为主
临安、富阳流摇是常态。
上半年,临安积极推盘,共有37盘领出预售证,其中仅7盘摇号,总共开摇12次,但值得关注的是,一半楼盘中签率都达到40%以下。
宋都如意溪湖作为纯新盘打开摇号局面,首开共有551组家庭报名,中签率31.9%,强势打破尖冰。此外,同为首开摇号的还有保亿风景未来城。越秀西海岸3月加推中签率19.73%,也是上半年杭州住宅销售榜上成交第一位,宝龙旭辉城亦只有20%左右中签率。?
虽然流摇楼盘仍在80%以上,但摇号楼盘成绩斐然。临安目前加速融杭,地铁16号线预计年底通车,加上区域内还有新城在建,或将迎来一波配套爆发。
富阳方面,上半年共领出预售证58张,31盘流摇,总体成交量与去年相比较稳定。在摇号楼盘中签率上,不同于临安,分化非常严重,而且价格主导热度的表现也尤为显著。
东洲板块的融创微风之城,5、6月连续加推,中签率分别为3.5%和2.9%,主力户型102-139㎡偏改善,周边没有轨道交通,单凭11800元/㎡的低价成功成为富阳最抢手楼盘,其后是泰禾野风大城小院。