平稳之下的暗涌 | 博鳌21世纪房地产论坛前瞻

2019年已然过半，又到了楼市和房企公布“半年考”答卷的时间。

这半年，调控“因城施策”。楼市掀起了三月的小阳春，然后马上冷静下来，回归了“稳房价稳地价稳预期”的主基调。

这半年，大房企的销售业绩还在稳健增长，而硬币的B面，是不少现金流紧张的房企，不得不转卖项目，断臂求生，甚至，直接破产关门。

那么，在这努力“平稳”的半年里，楼市形势逐步发生着怎样的细微改变？别人家的房企是如何突围的？下半年，又会有什么聚焦的新方向？

上图：2018年博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会现场（组委会资料图）

这半年，房地产调控的复杂程度是空前的。

从1月份开始，中央反复重申坚持房住不炒，要防止楼市大起大落。房地产调控“因城施策”加速，各个城市政策再也没有整齐划一的放松和收紧，开始进入百花齐放的灵活分化阶段。

从大的方面来看，一季度，整体政策对市场乐观预期有所推动。有的城市利率上浮的水平有所下降、有的城市调整了限价及摇号等政策、也有很多城市，加强了人才引进力度，以保障购房的需求。

然而，3月小阳春一冒头，政策马上偏向了紧缩。

在这一轮小阳春里独占鳌头的，市场热度较高的西安、苏州分别升级了限购、限售政策，成为阶段调控风向标。

同时，全国部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、苏州、东莞等地基于地市升温也及时收紧了土拍政策。

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但这不是市场的全貌，也有不少城市还在放松的路上。广东珠海逐步放松限购，南京高淳区放松限购，湖北的四线小城恩施，甚至发布《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》，直指房地产“不准降价”。

分化到区一级的精细施策带来了数量空前的调控。半年以来，地产调控发布了251次，平均每一天出台都要出台一条以上的房地产新政。中原地产研究中心统计显示，相比2018年上半年房地产调控192次，刚刚过去的这半年，调控同比上涨了31%。

哪座城市房价冒头，马上就会“挨板子”，哪座城市楼市萎靡，马上就会迎来刺激。这样高频的调控，带来的，是前所未有的，房价平稳的半年。

中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2019年上半年百城均价累计上涨1.45%，较去年同期收窄1.19个百分点。

而成交面积不增反降。2019年上半年，50个代表城市商品住宅月均成交面积约2750万平方米，同比下降了1.9%。

平稳的湖面之下，是逐渐收紧的行业融资，和各家房企的暗涌不断。

克而瑞研究中心公布的数据显示，这半年，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，业绩微增4%，增速较去年明显放缓。

排在前面的，基本都是老面孔。排名靠前的有碧桂园、万科、恒大，TOP30房企集中度还在上升中。

除了站在行业前列的“巨头”们，整个地产行业都不是那么好过。时间过半，有百分之六十的房企，还没有完成过半的销售目标。

从公布销售目标的39家房企来看，今年目标增长率不到20%，较2018年降低了24.8个百分点。但即便调低目标，上半年目标完成率超50%的也仅14家。

当然，房企业内素有上下半年业绩“四六开”之说，要求上半年完成50%的业绩，略显勉强。但事实上，很多龙头房企连40%的完成率都没有达到，有的房企则是不到三成的完成率。

这就有点过分了。上市房企尚且如此，更多的房企，在短暂的小阳春过后，又陷入了“借不到钱”和“卖不出房”的生死线。

上图：2018年博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会现场（组委会资料图）

一年前，宁波首富许下豪言，名下的集团要在2020年实现销售收入超千亿，利税超百亿。一年后的2019年6月底，该集团因流动性危机难以化解，走上破产之路。

这不是今年上半年第一家非正常死亡的房企，但却是最大的一家。

此外，今年上半年，十几家房企接连被交易所质询，基本都是近年来快速扩张的企业，这些房企在账务处理上出现了许多疑点，最终，都指向销售放缓、利润下滑等导致的资金周转困难。

市场要“稳”，增量少了，想要在相对固定的市场中保住自己的蛋糕就已经很艰辛了，还想要分一杯更大的羹，难上加难。

别人家的房企，都是怎么突围的？

无论如何，2019年已经过了一半了。接下来的半年，至关重要。

这半年，楼市将出现怎样的变化？未来，又有什么新的聚焦方向，值得每一个房地产行业人士关注，发现隐藏的生存、发展之道？

别人家的房企是怎么突围的？业界大佬们会怎么说呢？7月26日-29日，你或许能找到答案。

这三天，在海南三亚召开的博鳌·21世纪房地产论坛上，众多行业大佬们即将以“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”为主题，展开一场坦诚的沟通和观点交锋。愿你也来。