这个“笋盘”真那么神？

这两天，因为上实海上海二期加推，刚需客和投资客集体沸腾。

海上海上一次开盘还是2017年11月的事，时隔19个月，经历了楼市的跌宕起伏之后，均价仍雷打不动，验资门槛50万，还捂成了年底就能交付的准现房，对刚需购房人群来说无疑是一个好消息。

海上海维持原来的均价，与周边二手房形成了近6000元/㎡-8000元/㎡的倒挂，加上楼盘是毛坯交付，投资客绝对心动。

昨天是海上海摇号登记第二天，这个被提前预定为梧桐郡之后的下一个“万人摇”楼盘现场情况如何？周边环境、配套以及小区本身质量又否能称得上“神笋盘”？

售楼处购房者多过工作人员

主城楼盘“小蜜蜂”都来蹭人气

小易到达上实海上海售楼处，本来应该放交通区位图的电子大屏上写着“因资料审核需要，销售中心暂停接待客户”，只有服务台处有三四位置业顾问答疑解惑。虽然享受不到置业顾问的详细介绍服务，但沙盘边还是有许多看房者逗留。

一位线上登记未成功的购房者干脆直接到售楼处来咨询，言语十分焦急，还有购房者拿着七八张表格聚集在服务台。虽然登记只要在网上操作就可以，但现场的意向客户人数多过了上实的工作人员，依然能够感受到火爆的气氛。

小易走出售楼处大门，就被一堆“小蜜蜂”围住了，仔细一看，除了同是余杭区的项目之外，还有两个拱墅区的楼盘也在其中。在实属余杭勾庄板块的上实海上海与主城区楼盘之间，这一次“价格为王”尤为明显。

周边配套相对齐全

城市界面略为复杂

上实海上海位于古墩路与金汇南路交口向东200米的良渚新城，板块上实际划分为勾庄。今年上半年的土地市场成绩显示，勾庄楼面价创新高，板块城市定位比较高，靠近主城区，规划城北副中心，未来会引进一些产业推动区域发展。但对于已是准现房的海上海来说，当下的环境也不容忽视。

现在周边的城市界面依然还是一股浓浓的“农居风”，周边有大体量回迁房，还有一些工厂、停车场和规划用地被占的菜地，人员成份复杂。

不过，周边配套相对完善。首先，轨道交通方面，海上海位于地铁2号线白洋站与金家渡站之间，从地图上丈量可以看到，二期相比一期距离站点更远一些，到两个站点的实际距离约在1.3公里和1.4公里左右，都不占便宜。而金家渡站未来还会是2号线与4号线延伸段（在建）的换乘站，1公里开外的距离，海上海说是“双地铁”房未免有些尴尬，但好歹有个换乘站在，到主城区便捷程度还是会大大提高。

商业资源方面，小区距离金地广场比较近，直线距离在700米内，3公里内有永旺梦乐城、西田城购物中心，还有杭州的第三座万象城在建，这些商业综合体体量都不小，而且招商方面也不弱，购物休闲需求基本可以得到满足。

教育配套上，海上海靠金庄路一侧正对面就是余杭区良渚古墩路小学（绿城育华亲亲学校古墩路分校），小学规模和环境都不错，开学两年不到。项目一期东侧还同步代建了一所12班幼儿园，对于二期业主来说也就是下个楼走几步就到的距离。

除此之外，小区周边还有小天鹅幼儿园、余杭东方未来学校、良渚第二小学（勾庄校区）等。

海上海二期北侧还有一条白洋港，部分小高层也能算上河景房。东南侧距离铁路较近，会有一定的灰尘和噪音影响。

小区内部走“老实人”画风

优缺点明显

上实海上海一期已于去年底交付， 二期准现房目前也已基本结顶。为了能够更直观地看到交付后的实貌，小易走进了海上海一期的小区内部身临其境感受了一番。

小区门口的底商目前基本都没有开业，也没有开门施工的迹象。

一期小区大门可以说是比较气派的，人车分流，加上绿城物业的岗亭一摆，给人感觉档次不低。深入小区，颇为惊喜的是，内部园林景观确实不错，绿化种植、公共功能配套和小区道路铺设舒适度都比较高。由于毛坯交房，目前还有一大批业主正在装修，小区内有不少施工人员搬运建材，但总体环境并没有太大影响，也没有建筑废料堆积，物业的专业度对品质有一定加持。

虽然园林景观体验不错，但也难以掩盖楼间距太近的硬伤。一期总共规划了9栋26-27层、6栋18层和7栋8层，二期整体格局与之基本相同，也是22栋西高东低布局，这一次二期加推的是比较靠近白洋港一侧的8栋小高层，楼距相比高层来说不会显得太密，但与同类型其他楼盘相比，私密性还是差了一些。

说到私密性，海上海还有一个私密性“杀手级”设计，就是错层阳台，从上一户阳台完全能够看到楼下住户阳台内的情况。

不仅是隐私问题，一期业主也曾提出过错层阳台存在儿童、老人不慎跌落的风险，偷盗行为变得更方便，安全性低。今年5月，业主与物业就封包阳台的问题出现过纠纷，目前看来错层阳台的隐私与安全问题尚未得到解决。

海上海此前曾遭诟病的外立面，虽然外观略有些“土味”不高级，但从交付的一期看来耐久性还是比较强大的，在之前的雨季以及前几天的暴雨冲刷之后没有出现脱落或者裂痕、渗水等问题。

入户一楼，简单摆放了沙发和一些装饰画，没什么特别的设计。总体上来看，整个小区比较中规中矩，由于楼盘是前两年的产物，因此在一些设计上会缺少时兴的细节，但体验感不低，对于刚需来说还是高性价比的选择。

这一次上实海上海二期加推领出主力户型108-128㎡房源预售证均价24600元/㎡让不少人欣喜若狂，但也切忌盲目从众闭着眼睛购房。

小易从周边二手房中介处了解到，项目一期二手房近期成交均价在30000元/㎡左右，周边还有一些二手房比如奥克斯缔逸城、越秀星汇悦城、亲亲家园等，也基本维持在30000元/㎡上下，价格上波动不大。

一方面说明了倒挂确实存在，但另一方面也可以看到，海上海一期到了二手房市场不存在什么优势，比这些竞品距离地铁站更远，户型也相对更大一些。

而且，沿着古墩路，还分布了许多红盘，向北比如有良渚的万科未来城、融信澜天，向西有西湖区的绿都云和湖、银城云谷天境，这些楼盘进入二手房市场必然也是抢手货。如果以投资为目的，那么未来海上海的竞争压力不小，出货期会比较长。

不过小易认为，海上海的刚需自住性价比还是比较高的，冻资门槛低、总价低，生活配套较为成熟，即使这一次“陪跑”没有摇中，项目还有约200套左右的房源预计会在下半年加推。

最后再放一张海上海一期小区实景图，楼真的很密。