万人摇、八万套，2019年下半场的杭州楼市怎么走

60908套，上半年杭州楼市交出了成绩单，较去年同期下降了20%，在近5年中列倒数第二。

成交量的下降，并不代表楼市摇号热度的下降。2019上半年，杭州楼市依然出现了4次万人摇，有19次新房摇号中签率低于5%的情况出现。

与摇号一样，热度不减的是土拍。

上半年杭州八区卖地金额1204.1亿元，和去年同期一样依然保持在超千亿的高位。与此同时，杭州二手房挂牌量也正式突破了八万套大关。

一边是万人摇、一边是千亿地、一边是八万套，2019下半场，市场将何去何从？

2019上半年，杭州市区（含富阳、临安）共成交商品房60908套，较2018上半年的76341套下跌了20%左右，在近5年上半年数据中，位列第四。其中，主城区仅成交18313套，是近5年的新低。

回顾上半年，一季度成交稍显逊色，1、3月份月均9000余套，2月份只有4000余套；二季度开始发力，4、5、6月份月均成交套数均保持在万套以上。

成交量的下降，让库存量略有积蓄。截至6月30日，全市商品房库存来到80428套，同比去年同期（74405套）增长了8%。

然而，成交的乏力，并不代表楼市摇号热度的下降。

2019上半年，杭州楼市又出现了4次万人摇，分别是西湖国际城、华夏四季、龙湖江与城、绿城梧桐郡。

此外，包括和光尘樾、天都城、微风之城、学君里、缦云坊在内的不少单价1万+、2万+刚需楼盘，摇号中签率再创新低。

低总价、地铁沿线、具有一二手房倒挂红利的高性价比盘，依然是购房者们追逐的摇号重点。当一线网红盘消耗殆尽，总有二线网红盘替补顶上，成为新一轮市场焦点。

截至6月30日，2019年杭州新房摇号中签率低于5%的情况，共出现过19次。其中，中签率最低的是3月份摇号西湖国际城最后一批房源，平均中签率仅1.51%。

近两年，行业集中化越发明显，这点深刻地反应在上半年房企排行榜中。

在2019上半年房企销售金额排行榜（权益版）中，滨江、万科、融信、融创、绿城依然牢牢地占据着top5排位。其中，滨江以78.4亿销售额位列第一，首登权益版冠军；万科以1.7亿之差位列第二。

不过，在2019上半年房企销售金额排行榜（操盘版）中，万科仍然是第一，销售金额106.5亿；滨江位列第二。Top5房企，融创、绿城之外，今年又出现了一个新面孔——保利。凭借着60.3亿的销售额，保利首次闯入top5，位列操盘版第五。

大鳄们的半年成绩单，离不开明星楼盘的销售额贡献。像上半年杭州单盘销售金额冠军——上品（38.2亿），正出自保利和滨江之手。

此外，上半年top10榜单中，还出现了越秀、德信、金地、华夏这四家新面孔。

越秀是最大的黑马，其临安项目在上半年集中发力，仅越秀西海岸单盘销售金额就高达近24亿。华夏的入围，凭借得则是其网红楼盘华夏四季，单盘销售金额高达33.5亿。

值得关注的是，受市场大环境、以及各家上半年手头项目货值额的影响，同比2018上半年，大鳄们的半年销售额大多出现了不同程度的萎缩。这也将为下半年市场的激烈竞争，埋下伏笔。

2019，依然是一个不折不扣的土地大年。

根据浙报传媒地产研究院数据，2019年上半年杭州市区（不含富阳、临安）共计成交103宗土地，总成交金额1204.1亿元。这一卖地金额，与去年同期（1296.1亿）基本持平，依然保持在超千亿的高位。

上半年成交的这103宗土地中，总价之最是5月17日嘉里竞得的文晖“城市之星”综合体，成交总价68.14亿元；楼面价之最是4月16日滨江竞得的望江新城宅地，成交楼面价45325元/㎡（自持比例22%），仅次于凤起潮鸣（楼面价45368元/㎡），是杭州第二贵宅地。

土拍市场，差不多是农历春节后开始回暖的。

2月27日，港股新秀德信以20327元/㎡楼面价竞得勾庄宅地，刷新板块地价纪录，成为一个分界点。德信拿地一周前，申花沁园每平米上涨4500元，带动了开发商预期的改变，拿地信心的回振。

回暖的另一个明显标志是，越来越多的地块报价触线封顶，自持比例的竞争又开始了。

从3月20日，佳兆业以16476元/㎡楼面价（自持6%）竞得闲林商住地开始，杭城又有19宗宅地出现了不同程度的自持比例要求。其中，自持比例最高的是中国电建丁桥地块，自持比例26%。

不过，7月或将成为杭州土拍市场一个全新的拐点。

6月29日，土拍“新政”落地，“限房价、竞地价”正式开始。计划在7月29日、30日出让的主城区、余杭、萧山、钱塘新区9宗涉宅用地，均不约而同地设置了未来房价销售的最高上限。这意味着，在未来一段时间内，房价都将被控制在一个稳定可见的范围内。

与此同时，我们还不容忽略的一大数据来自于二手房。

根据杭州二手房交易监管平台的数据，截至6月30日，二手房挂牌量达80746套，其中住宅超6万套，相比2018年末挂牌量增长了近3成。

更为严峻的是，以3年的新房交付周期来算，差不多在今年下半年，2016年开始的那一波以投资需求为主的商品房，会批量交付并进入二手房市场。

届时，不仅挂牌量会在短期内迅速增加，一二手房倒挂红利也或将因为供需关系转变而逐渐消失。

一面是万人摇、一面是千亿地、一面是八万套，这些上半年留下的标签，都将让2019下半年市场充满更多的不确定性。

当然，我们还需要关注的到是，今年6月，杭州发布了人才落户新政，放宽了全日制大专、本科学历的落户限制，正式加入全国“抢人大战”。这一举措，能为杭州带来多少购房需求，还有待时间观察。

无疑，2019下半场，200万以内、200-300万级的低总价红盘，将继续引领杭州市场的摇号热潮。楼市不缺刚需，我们最缺乏的将是600-800万级的改善型置业客群。

未来半年，600-800万级总价段的新房，将如雨后春笋般遍布申花、老文教区、老城北、滨江、奥体甚至亚运村。

这一空白，又将由谁来填补？或许只能留给时间来慢慢回答。