一例购房支付链“漏洞”调查：购房首付款飞了

（一例购房支付链“漏洞”调查：购房首付款飞了，哪里来的“孙全志”？）

6月17日，蒋女士在上地不动产登记事务中心查询到的信息显示，这次购房交易共有两次网签记录，第一次是1月17日办理，网签合同中将一位名为“孙全志”的人士列为买受共有人，而事实上的买受共有人蒋女士本人（买受人为其丈夫）则不在其中。与此同时，在房管局的资金划转协议中显示，若交易不成功，资金退回至孙全志账户。

一次正常的购房行为，交易却无法顺利完成。

更为蹊跷的是，在买卖双方都未出面也不知情的情形下，中介自己却完成了网签、撤销网签的过程，并且在网签合同中诡异地出现了一名买卖双方均不认识的共同买受人，网签撤销之后，买方先期支付的147万购房首付资金全部划转至这名共同买受人账户中，最终去向不得而知。

这桩离奇的购房交易发生在北京海淀区，21世纪经济报道记者多方调查，初步还原了这一事件的经过。涉事中介链家的相关人士也向记者表示确实存在这一事件，不过主要是经纪人个人的行为，与链家无关。

但记者调查中发现，这不是孤例。事实上，早在2016年之前，链家曾一度宣称布局金融理财业务，于2014年末推出理房通平台，对其定位是房产交易领域的“支付宝”，为了解决房产交易环节买方卖方最终交易达成之前的资金安全问题。随着对互联网金融的监管趋严，链家彼时推出的一系列金融产品随后也逐渐沉寂。不过，理房通APP面世后，链家也不时被指通过这一产品从客户购房款的沉淀资金中获益，链家自身对此也发过声明。

在此次案件中，链家相关人士则对记者表示，这是员工个人行为，利用资金监管漏洞进行欺诈，链家也是受害方。

而令人费解的是，通过知名大型中介平台购房，首付款资金在买卖双方均不知情的情况下会被转走，风险的关键漏洞究竟出现在哪个环节？

购房首付款不翼而飞

6月21日，购房者蒋女士向记者讲述，她于2018年12月23日在北京链家海德店购买牡丹园附近的一套房屋，随后向卖方马女士和链家分别支付了20万定金和5万中介费（另外3.06万的中介费4月26日支付）。

21世纪经济报道记者根据双方签署的合同、资金划转协议等材料发现，2019年1月15日，链家员工肖某让蒋女士和马女士在理房通APP上签订了《理房通资金支付服务协议》，并让买方将147万首付资金转入理房通账户。两天后，理房通APP显示，该笔资金已经划转至建委监管。

1月24日，链家员工带领双方至农行上地支行办理购房贷款。不过，链家员工对蒋女士称为其办理的是基准利率贷款，不能去银行内部，会有银行员工出来办理。于是，在银行附近的一家餐饮店中完成了房贷手续的办理。贷款迟迟未批复下来，事发后，双方向农行上地支行问询，被告知该行从未收到过这笔贷款申请，并强调从2018年底以来就未曾开展过房贷业务。

根据买卖双方人士对记者的讲述以及提供的材料证据，在交完首付款、办理完贷款手续之后，这笔购房交易迟迟没有下文，双方均多次问询和催促中介，但一直有各种事由使交易无法推进。直到3个月后的4月底，卖方认为买方已经根本性违约，将其起诉至法院。买方蒋女士对此深感意外。因为在这个过程中，她也一直在催促中介，但是中介告诉她卖方房子事务未处理好，需要等待。

买卖双方由此开始直接对话才发现，一直是中介在中间制造矛盾，阻止交易顺利完成。

比如关于首付款147万元，卖方曾问房子原定的首付款是157万，为何实际少了10万？中介对卖方解释称是由于买方流动性压力，想多贷款10万；但买方说，实际情况是中介告诉她卖方的房子前期的租约中有问题条款，建议暂时少付10万首付款。再比如，卖方认为时间拖得太久，要求中介催促买方，中介回复称买方“一直躲着不接收催告函，发了5次才接收”，事后买方表示从未收到催告，反而是其一直催促中介，但被回复称卖方的房子出租事情未处理好，如此等等。

基于此，卖方认为交易违约并不是买方的责任，于是撤销了对买方的起诉，双方便联合向链家总部对前述门店的经纪人进行投诉。

6月17日，蒋女士在上地不动产登记事务中心查询信息显示，这次购房交易共有两次网签记录，第一次是1月17日办理，网签合同中将一位名为“孙全志”的人士列为共同买受人，而原本作为共同买受人的蒋女士（买受人为其丈夫）则不在其中。与此同时，在房管局的资金划转协议中显示，若交易不成功，资金退回至孙全志账户。

此次网签7天之后撤销，根据银行的资金流水显示，147万购房首付划至孙全志账户。2月28日办理了第二次网签，网签合同正常，蒋女士为共同买受人，孙全志名字已不在合同中出现。

买方和卖方均对21世纪经济报道记者表示，对整个过程完全不知情，更未出面参与任何签字，并且双方均不认识这位名叫“孙全志”的人士。6月22日，查询住建委官网显示，这位买卖双方均不认识的买受共有人“孙全志”，姓名和身份证号码在链家经纪人之列。

6月22日，链家相关人士对21世纪经济报道记者表示，这是这家店的经纪人的个人行为，利用资金监管漏洞，伪造合同。目前，这名经纪人已经自首。

蒋女士也向记者证实了这一点，她在了解清楚事情之后前往派出所报案，办案人员告诉她这名经纪人已经自首。她还对记者称，当日，她于派出所遇到一位发生于2016年的类似事件的当事人。

谁的漏洞

在买卖双方向链家总部发起投诉并询问资金状态时，链家总部于4月29日对投诉进行回应称，资金于1月16日通过理房通进入建委监管账户，仍在账户中，由建委监管。但如上文所述，事后的查询显示资金已于1月24日被转走，并且两次网签中，不动产登记中心的信息都显示，建委监管资金为0。

链家公关人士表示，此交易中资金在建委监管，理房通仅是在初次划转时作为支付工具，帮客户将资金转入监管账户，随后的资金状态，理房通并不掌握。被问及4月底链家对投诉的回应说法时，他表示对这次投诉不知情。

理房通是链家旗下一家互联网支付公司，据官网介绍，该产品依托于以住房为核心的交易场景，致力于为房屋交易与生活支付提供“安全、便捷、透明、简单”的支付解决方案。理房通于2013年8月8日在北京注册成立，注册资本1个亿，并在2014年7月10日获央行颁发的《支付业务许可证》。

理房通APP页面显示，理房通实行账户分离制度，客服备付金全额交存至理房通在央行分支机构开设的“备付金集中存管账户”中，与自有账户分户管理；锁定客户资金流转路径，只能解冻至卖方收款人账户，或退还至买方付款人账户，且必须银联或网联划转。链家人员也在交易过程中承诺，任何资金转出行为，必须由双方在理房通APP上签字方可。

那么，理房通账户何以在买卖双方均不知情、更谈不上签字的情形下被划转至一名并不是付款人的账户呢？

根据前文叙述可以发现，主要是通过伪造网签合同并加入“买受共有人”，并在资金划转协议中将其设定为交易失败情形下资金的退还账户这一方式实现的。

上述链家公关人士对21世纪经济报道记者强调，这是经纪人个人在资金监管漏洞之下进行的操作。

其同时对记者表示，在北京地区通过链家购房需要进行资金监管，有三种监管方式，第一是通过链家旗下的理房通平台，统一在央行的备付金存管账户中；第二是交易双方自行去银行监管；第三种是在建委进行资金监管。

本案中，交易双方的理房通APP业务跟踪显示，在签约-付款之后，资金始终处于“建委监管”状态，即使在目前147万首付款资金已于1月份被转走成为既定事实的情况下，理房通APP页面上业务跟踪仍显示资金处于“监管”状态。

事实上，早在理房通于2014年刚开始推出时，就被指打擦边球占用客户沉淀资金获得收益，彼时，链家也曾公开澄清声明，但仅强调自身具有支付资质，并未对资金收益安排做出具体说明。

不过，2018年底央行出台的新的支付文件，要求支付机构撤销备付金账户，将所有的备付金统一交付至央行，支付机构坐吃沉淀资金收益的日子成为历史。理财通官网显示，截至6月22日，全国总交易单量740851单，总用户量为976725个。

6月22日，蒋女士表示，链家总部答应将其支付的20万定金以及147万首付资金垫付给她，并将8.05万中介费退还，并赔偿5万-10万元，“加上这5万-10万，也买不上涨价了后的这套房子”。

6月24日晚上9点多，链家再次回应21世纪经济报道记者称，此单交易纠纷和原北京链家商圈经理胡某涉嫌通过伪造交易、伪造法律文件和虚构共同买受人等行为诈骗客户房款的案件有关。目前犯罪嫌疑人已被公安机关刑拘，公司正提供各种文件证明，积极协助案情审理。在事发第一时间，北京链家已成立了由总经理牵头的专案工作小组，与客户业主商讨赔垫付方案。目前北京链家设立了专项基金并已转入第三方律师事务所，以保障快速赔付。