改善需求旺盛，低于120㎡不买？新中产置换进行中

关心楼市的人会发现，最近改善大户型卖得好了。

来自好找房数据显示，5月份最后一周（5.27-6.2）二手房成交排行榜中，100方以上的改善型房源占一半以上，其中排名第一的保利东湾的套均面积为131平方米，而连续数周占据交易前十的金隅观澜时代，其套均面积达到163平方米，改善需求旺盛。

再来看月度情况，据透明房地产研究院数据，截至5月28日，杭州市区（不含临安、富阳）今年共成交二手住宅25246套，其中，60-90方户型房源占比最大，占46.2%，成为成交主力，120-180方户型房源占比14.2%。从占比来说，120-180的改善房源成交并不占主力，但从趋势上看，相比1-3月份，4-5月份改善房源成交占比上升了1%。

除了二手房，新房市场改善型房源去化节奏明显比一季度快多了。以大户型聚集的申花板块和城东新城为例，绿城沁园、首开东城金茂府、三湘印象·森林海尚等改善房源为主的楼盘，近期的摇号中签率明显低于以往，而城南的改善热盘拥潮府5月相比1月中签率也低了很多，市场对改善房源接受度在提高。

这些数据的背后，是一个个改善家庭的聚集。

笔者的同事陈先生最近换房了，从60来方的两居室换成125方的大三房，而且，学区也比之前的好。对这次换房，他觉得是不惑之年做的最重要且最正确的事。

无独有偶，他的三个年纪相仿的朋友都在今年换了房，有两个和他一样是二胎，另一个打算生二胎；两个和他一样买的二手房，另一个摇中了新房大户型。

陈先生和他的朋友，年龄都在40岁左右，接受过高等教育，属于企业中高层管理人员，在杭州有一套以上住房，家庭年收入在50万以上，至少有一辆私家车，家庭净资产在500万以上……按照胡润研究院公布的2018年“新中产标准”，他们无疑是杭州的新中产之一。

像陈先生这样的“新中产”阶级至少有过一次或多次的买房经历，或为投资或为自住，其中必定有为了提高居住条件而改善换房的经历，他们在换房置业时最看中什么因素呢？遇到过什么难题，又有什么心得？

改善置业成为杭州新中产的迫切“刚需”

陈先生的购房故事，在改善置业人群中相当典型。

38岁的他，是一家国企的高管。最早一套房子是十多年前买的三墩新星小区，80多方，当时只要70多万。在那套房子里住了六七年，2015年，因为工作换到市中心，刚好手中有些闲钱，就想在单位旁边再买套房子。

2015年上半年，楼市行情属于焦灼的低迷中，他入手了京都苑73方的二居室，孩子也就近入读了附近的金都小学。三四年过去，他的职位有了上升，家庭收入增加，而2017年，随着第二个女儿的出生，丈母娘来带娃，一家五口挤在73平的房子里，顿时显得不够用。

于是陈先生动了换房的念头。考虑到两个孩子上学的问题，他打算买一套120方以上的学区房，总价控制在500万以内。在兜兜转转的考察了天长小学、胜利小学和采荷二小之后，他都放弃了。

“西湖区名校像学军小学这种，就不用看了，太贵，也离我现有的生活圈子太远。天长、胜利和采荷这几个学校周边的小区考察一圈下来，要么就是太旧太老太小，新一点大一点的又太贵，超出了500万的预算，后来我就把范围缩小到离我单位不远的濮家小学周边的房子。”

在看房一个多月之后，陈先生看中了万家花园一套128的跃层，加上六层的跃层，实用面积将近200方，总价508万，看了一次就下单的他表示对这套房子超级满意。

“面积够大，家里再来两个老人都住的下，离我单位只有三四公里，地铁2站即达，而且濮家小学也算不错，更重要的是，128方的钱可以有将近200方的使用面积，简直太赚了！”

和陈先生一样，他的两个同事都在4月份买到了心仪的二手房。其中，刘先生买了城西春天花园的160方，600多万，万先生买了德胜附近的清水公寓，140多方600多万。改善的原因也是类似的：两个孩子，原有的房子住不下了。

因二胎而催生的改善置业，在当前的改善大潮中占据了相当一部分。据我爱我家绿洲花园店店长黄建军说，在他服务的市中心片区内，这几年因为生二胎而产生的改善需求占了至少一半。

“其实这类改善需求已经有两三年了，并不是今年独有，之所以这两个月从数据上看来比较多，是因为大多数改善置业都会选择在上半年，尤其是四五月份把房子买好，户口迁进去，因为学校报名时间基本在六七月份，这样就不会影响入学，毕竟很多改善置业都是冲着学区去的。”

在黄店长看来，为了学区而着急改善的基本会选择二手房，而那些不着急入住的则会选择新房。“毕竟，限价红利摆在那里，新房的产品规划、绿化、物业等各方面都好过二手房，追求品质的改善一族更喜欢新房。”

改善户型更偏向考虑全家人的居住感受

黄店长提到他接触到的一个客户，李先生。

70后李先生在公安局上班，妻子是海关工作人员，女儿刚上大学，家境殷实。或许是工作性质的原因，李先生在资产配置上偏保守，有钱就存银行或者理财，从不涉及热闹的股市或楼市，这么多年一直住在中山花园一套60来方的二居室里，名下也没有其他房产。

去年开始，在女儿和妻子的劝说下，李先生才开始不情不愿的看房，这一看才发现，他坚持住在市中心的愿望可能无法实现了。他家附近没有新房，二手房大户型动辄七八百万，140方也只有三房，远一点的新房，城西是不会考虑了，申花和钱江新城一带均价在五六万以上，一套120多方的三房也要600多万！李先生觉得不划算。

“没想到现在房价这么高了！”多年不关注楼市的李先生觉得，要赶紧入手一套，没准接下去更加买不起。这个时候，黄店长推荐他去看城东的璟宸府，这也是我爱我家代理的新盘项目之一。

起初，李先生当然是拒绝的。“城东？那是郊区吧！”住惯了市中心的他根本不屑一顾，多次拒绝黄店长的邀约，懒得去看。黄店长只好“曲线救国”，请他妻子和女儿先去看，璟宸府的叠墅，尤其是下叠户型设计和5.4米的挑空地下室吸引了母女俩的目光，进一步了解之后，觉得非常不错，回家开始做李先生的工作。

“也是费了不少精力，李先生终于愿意去看看了，看了两次，挺喜欢，但考虑到900万的总价，压力有点大，比较犹豫。刚好这时候，他看中的那套下叠有其他意向人想买，他赶紧下了单。从劝他去看到下单有2个多月吧，好在最后买到了全家人都心仪的房子。”黄店长说。

更关心房屋品质，更看中地段配套

黄店长曾统计过，他们店所接触到的改善客户，想买新房和二手房的比例是7:3，大部分是想买新房的。二手房改善人群多半有学区需求，或是同个小区小换大，购买周期短，基本上圈定总价、学区、面积等几个重要因素，很快就能入手合适的房子。而新房改善人群很多都是“骑驴找马”，自己现在住的房子也不差，只是想要品质更好的，不着急入住，挑挑拣拣，有非常合适、特别喜欢的才会下手。

“简单的说来就是，需求旺盛，但下单谨慎。”黄店长总结道。

这种现象，其实从最近新房选房情况也能看出来。大户型中签率在降低，但选房现场，弃选的也不少。正如前段时间大热楼盘保利澄品的选房，虽然中签率低至6.97%，但大户型的弃选率很高，很多进去选房的购房者看到只剩下价格偏高的大户型，直接放弃。毕竟，七八百万的房子市面上可选择的还有很多。

这部分有改善置业需求的杭州新中产阶级，通常不止一套房子，比起首套刚需一族受制于经济条件的没得选择来说，他们的焦虑可能更多，因为他们的选择余地更多，考虑更周全，反而无从下手。他们更关心房屋品质，更看中地段配套等附加值，不管是投资还是自住都更算计升值潜力。

要考虑这么多，有钱想花出去、花得值得、花得到位也不容易啊！