近7.5万套挂牌压力下，二手房最新涨跌榜来了

据透明售房网数据显示，4月杭州市区（含富阳不含临安）共成交二手房8833套，与3月8920套相比基本持平。不过同比去年4月的10498套，仍下滑了15%。

3月时，不少业内人士猜测，4月二手房市场在逐渐消耗完刚需需求以后，将回归理性。可事实上，4月的成交量依旧保持着小阳春的势头。从4月二手房成交均价涨跌榜来看，除了均价在4万元/㎡以上的涨价小区比例大于下跌以外，其余涨跌占比已基本企稳。

成交均价在2万元/㎡以内的小区，今年以来下跌的比例一直大于上涨的比例。根据涨跌榜数据来看，3月该区间内成交均价下跌比例为52%，而4月则有55%的小区成交均价较3月下跌。比例略微增长。

从涨跌榜可以看出，该区间内下跌的小区中，大部分是位于余杭和萧山的老小区，如水木清华苑、广元公寓、潘水小区等。由于老小区的装修、环境等相对较差，因此降价幅度相较于次新房也更大一些，下跌幅度均在10%以上。

涨价的小区中，次新房较多，如广厦天都城枫桥庭、广厦天都城天湖苑、东田怡丰城、南北乐章等。其中，广厦天都城在新房市场的表现也十分抢眼，是个十足的热盘。而到了二手房市场，则给房东增加了不少预期。

成交均价在2-3万元/㎡区间内的小区，4月共有397个小区有成交，其中47%的小区相较于3月，成交均价有所下滑，53%的小区成交均价上涨。不过在3月，有57%的小区价格上涨。尽管非常细微，但可以看出涨势正在慢慢减小。

从降价的小区中可以发现，其中不乏许多交付不满两年的次新房，如富力十号一期、奥克斯缔逸城、首开德胜上郡等。这些小区的降价幅度均在10%以上，富力十号一期的降价幅度甚至达到了25%。部分经纪人认为，一般来说，新房进入二手房市场后，会经过一轮磨合的过程，而这些次新房目前还在适应市场的过程中，难免会有些大的价格波动。

另外，从这些刚需房源里，也可以看出冷热不均的一面。例如广厦天都城天河苑，3月成交均价环比2月上涨9%，而4月环比3月又上涨了3%，两个月里成交均价已经上涨了12%之多。

不过，也有小区连月下跌。如新时代城市家园，3月环比2月下跌9%，而4月环比3月又下跌了3%，与广厦天都城天河苑正好相反，两个月里新时代城市家园成交均价已下跌12%。

浙江中原地产首席分析师荆海燕认为，就目前来看，已经超过7.4万套的挂牌量给了购房者充足的选择余地，优势不大的房源只能通过降价来加快成交。另一方面，在土地市场和新房市场的刺激下，促进了部分热门小区的成交，从而造成二手房市场冷热不均的状态。

根据涨跌榜的数据，成交均价在3-4万元/㎡区间内的小区中，以老小区居多。事实上，自去年下半年以来，部分市中心的老小区成交一直火热。例如古荡新村、翠苑、景芳、朝晖等。而购买这些小区的刚需购房者比例越来越大。

我爱我家翠苑店的张经理表示，翠苑年后的成交量一直很大，曾经有一周成交了21套。另外，张经理透露，翠苑如今的价格与去年下半年的低点相比，已经增长了15%，与去年同期的价格不相上下。

张经理认为，对于不少刚需购房者来说，市中心的老小区优势在于成熟的配套以及上下班的便利性。加之小户型低总价的特点，也是许多首次置业的年轻人不二的选择。

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成交均价在4-5万元/㎡区间内的，为改善房源。从4月每周的成交来看，平均成交面积在100㎡以上的小区，每周均有5个左右入围前十榜单，一定程度上表现出改善需求的增长。

荆海燕表示，大户型房源4月成交确实有小幅增长。据数据统计，140-200㎡的户型段，3月占比4.42%，4月增加到了5.22%；200㎡以上的成交量，从3月的1.87%，涨到了4月的2.5%。

“目前市场上，还有不少可以捡漏的大户型房源。”荆海燕举例，如不久前绿城春江花月一套250㎡的房源以总价1100万成交，单价仅为4.4万元/㎡，而这样的单价在整个钱江新城还是十分有优势的。

从涨跌榜来看，该区间内的小区有40%的成交均价较3月下跌，剩下60%的小区成交均价上涨。上涨的小区中，部分次新房的涨幅超过了10%。如新城峯璟环比3月涨幅约为11%；招商九龙仓学院北麓环比涨幅约为17%；协安紫郡环比涨幅约20%。多名经纪人认为，对于改善购房者来说，若是不考虑学区的因素，则次新房的环境、配套等优势均大于老小区。

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从涨跌榜来看，单价在5万元/㎡的小区4月的成交情况与3月相似。单价在该区间内的小区，大部分为豪宅或是名校学区房，这部分成交较少，且相对较为稳定。另外，由于该区间的小区单价较高，因此不同房源之间的价差也很大，最终导致涨跌情况明显。

从公民同招正式施行至今，不少购房者担心的名校学区房价格变化也仍然没有出现。荆海燕表示，如学军小学学区房文二新村，今年3、4月份的成交均价在7.5万元/㎡左右，而去年同期价格约在8.5万元/㎡左右。

另外，如采荷学区的双菱小区，今年3、4月的成交均价在5.2万元/㎡左右，而去年最高的时候曾达到过5.6万元/㎡。由此看来，公民同招的新政就目前来看对学区房市场影响并不大。

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注：

一、以上数据均来源于钱江晚报购房宝，统计为2019年4月二手房成交均价,2019年3月二手房成交均价；表格中“-”代表2019年3月无签约价格或无涨跌情况；

二、在不同成交时期，成交的物业类型（别墅、排屋、公寓等）、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；

三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源信息建议去实地看看。