5月杭州楼市风往哪儿吹?

进入五月，杭州楼市的风向变化越发让购房者感到迷惑。4月底市场还在讨论土拍交易中止、楼盘降价；然而近期多个新盘重树所在板块的房价基准线、以及今天土拍再现封顶自持，一时间杭州新房行情的多空辩论，犹如城头变幻大王旗，让人陷入扑朔迷离之中。

房价涨跌的真相究竟如何，也许从最新领出预售证楼盘的登记价格，还有市场的成交情况，能让我们更好了解新房价格的走势。

谈论杭州房价涨跌的话题，国开东方凤凰台始终是绕不开去的一道坎。

今年1月6日，国开东方凤凰台首开小高层，房源均价29500元/㎡(装修标准4000元/㎡)。

因为这个价格刷新了此前的备案价，所以被人们看作这是政府放开限价的标志。但是5天后，该盘公布登记结果：线上0登记！流摇！

时隔三月，国开东方凤凰台再次领出5号楼的预售证：26套小高层房源，精装均价28300元/㎡。在建筑形态相同的情况下，这次的预售证价格，相较于年初的价格下调了1200元/㎡。

最终依然以0登记收场，有业内人士认为，开盘价格依然高于市场预期，以及新开房源户型偏大和位置因素，是流摇的重要因素。

此后临安的天目观山月和滨湖天地、余杭塘栖的随塘、萧山的东南钱江蓝湾，这些楼盘在领出新预售证时，价格也都出现下调情况。

就在本周，刚领出预售证的杭房城发·御东方，首开价格更是让市场惊呼丁桥失守。据了解，项目均价2.63W/㎡，装修标准3300元/㎡；而在去年该板块新房预售均价高达3.09W元/㎡。同一板块，今年和去年的房价相比，直降4000元/㎡。

以上种种，无疑都成为政府喊话“限价不松动”后，对市场影响的直接体现。

然而在部分楼盘下调价格同时，一些板块价格体系正在进行重塑。

5月南部卧城的绿城九龙仓桂语朝阳即将首开，据说会大幅突破板块均价，达到2.98万/㎡。同属南部卧城的德信市心府，坊间传言首开高层房源均价也在3万出头。

如果，最后真的按照目前预计价格向外公布，那南部卧城的房价就要上新台阶了。

然而在业内人士看来，这样的价格才是正常，因为南部卧城属于典型的面粉贵过面包的板块，最高楼面价20060元/㎡。目前板块内新盘开盘，精装高层均价都只在25200元/㎡左右，毛坯还只有22000-23000元/㎡左右。

按照这个价格，这些拿着高价地的开发商，无论做什么产品都只会亏损，而产品的品质更是只能对赌开发商的良心。

更加明显的价格突破出现在富阳板块。

4月29日，板块首发新盘金茂万科新都会领出了首张预售证：99套高层房源，精装均价21000元/㎡。

要知道去年富阳新房均价在2万以内，毛坯均价最高为16800元/㎡。板块的房价新基准线由此确立：高层精装均价21000元/㎡。

接下来区域内新界2020，中国中铁诺德林溪府的相继面市，也很有可能会达到这个标准。

不过，房价的涨和跌，在如今的市场还是属于少数派，更多板块面临是价格锁定。

申花板块的融信远洋厘望NEO1刚刚结束登记，精装均价54000元/㎡，49套房源有61户登记。

这个价格和年初被视为突破限价标志的沁园价格相同，而时间已经过去了7个多月，这也代表着短期内申花一带的新房价格基本被锁定了：高层精装均价54000元/㎡。

这也把接下来即将面市的古翠隐秀，推到了一个尴尬的境地，要知道古翠隐秀拿地价格也在4万+，业内人士预计保本房价为55000元/㎡，现在不仅没有达到盈利点，有可能还要亏一点。

至于还有高层房源待售金茂府和沁园，都选择暂缓高层房源推出，金茂府刚刚领出了叠墅的预售证，68317元/㎡的均价，沁园则推出了新的洋房产品，63600元/㎡的均价，想要通过差异化的产品带来价格空间。

萧山区市北板块也是如此，4月26日，新希望滨江锦宸领出了首张预售证：精装均价38000元/㎡。据了解，203套高层房源全部售罄。

然而38000元/㎡的价格，已经是去年杭州世纪首开时的价格，其后拥潮府也维持在这一价格区间。锦宸如今仍以这个价格开盘，无疑说明短期内萧山市北新房价格上调的可能性不大。

不可否认，年后的市场确实出现了转暖。

从销售情况来看，无论是拥潮府、锦宸这样的高层项目，还是云谷天境的叠墅产品，首开全部售罄；即使是国开东方凤凰台这样的流摇楼盘，截至目前已经有83%的首开房源完成了网签；有过两次零登记的春江天越房源去化率也有60%左右。

也那怪有购房者在网上发帖，最近楼市为什么还是这么火，感觉又回到了逢开盘必售罄的日子了。

就连一度转凉的土地市场也出现反弹，昨天新街、临平这些非主城区地块，全都溢价封顶加自持，好多人直呼看不懂，为什么冷静了没两天的开发商，又开始勇气十足的拿地。

但其实仔细想想，不难发现开发商高价拿地背后，无非还是用地价倒逼房价的老套路，希望可以将价格再抬一抬。

但如果开发商真的那么信心十足，刚刚过去的五一小长假就不会有26个项目，近2100多套房源争相入市。接下来还有57个楼盘将在本月开盘，除了今天开盘的的厘望，还有御品、凤起钱潮、古翠隐秀、澄品、桂语朝阳、镜溪绿汀等全新盘。可见在多次高价申报试探碰壁后，很多高价项目都放弃挣扎，希望能够趁着这段时间加速推盘。

所以，购房者不需要因为部分板块的价格重塑而失去平常心，在限价这条红线还存在的背景下，“稳”，依然是2019年房地产调控的主基调。

接下来杭州楼市的分化相信会愈发明显，即使是现在火热的行情下，“小蜜蜂”拓客、分销、中介，这些销售“道具”依然活跃在市场上，可见开发商对于后市依然焦虑，现在也许才是购房者坐下来，好好挑选房子的最佳时机。