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价格洼地崇贤是刚需“新贵”还是楼市“老大难”

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行情“木偶”崇贤 一时火爆一时衰

杭州楼市“1”字头房源以肉眼可见的速度减少,让刚需人群情绪焦灼起来。绕城内2万以下的板块目前更是只剩崇贤。

崇贤是“大城北”概念一员,南邻拱墅,距市中心约15公里,东西两侧为上塘中河和秋石两大高架,自驾大约30分钟;丽水路下穿双层隧道于去年开工,预计将在2021年建成,沟通运河新城。拱康路路况不佳,但连通了湖州街与洋湾路,塘康路连接塘栖和余杭主城。



由于价格上的优势,崇贤如今仍是刚需的热门地,但之前同一阵营的良渚早已远超崇贤向改善发力,最近有房上新的仁和板块也有后来居上的事态,崇贤如同早前还未承接未来科技城溢出的闲林一样,区域内楼盘销售随整体楼市行情波动巨大,成为了市场提线“木偶”。

2017年,崇贤土地市场迎来一波高潮,拿地价翻了3倍,楼面价从4000+元/㎡涨到12999元/㎡,自持拍到18%,刷新了当时余杭区的纪录,还出现一轮即溢价封顶的情况。这个自持18%的地王项目就是如今的路劲远洋·江南院子。

去年6月,正值摇号政策实行后楼市热潮,崇贤“三兄弟”祥生·群贤府、西房·拱宸外滩、荣安·翡翠半岛表现不俗,中签率分别为5%、6.7%和8.3%。然而10月市场开始转凉后,崇贤土拍立马呈现跌势。

地王江南院子的销售也受到了市场极大影响,去年11月首开,中签率85.9%,今年2月出现0登记现象,4月加推共1712户参与登记,中签率16.8%,4月20日售罄,成为近期销售热盘之一。

今年的5、6月似乎又是买房热情高涨的时节,江南院子无房可选,但目前崇贤后续新盘已经“箭在弦上”。然而在政府部门“限价不松动”的喊话下,他们究竟将成为刚需新贵,还是会遭遇滞销滑铁卢,小易抱着这一疑惑,前往崇贤一探究竟。


西房补仓地块将首开 板块内还有历史遗留


今年5-6月,崇贤板块新房市场有两盘待开,一盘待加推,且入市计划时间相对集中。

开盘计划最早的是秋实宸悦,预计5月底首开。

项目位于余杭区崇杭街(崇贤一小向东约200米),共规划8幢(4幢高层,3幢小高层)517户,8号楼为公租用房,1号楼前面现在的售楼处也是以后的底商,容积率2.0,绿化率40%。预计首开楼栋5、7号楼,置业顾问表示也有可能先开一栋,另一栋短时间内加推,主力户型93㎡、116㎡,均价待定,预计在两万上下左右,精装交付(装修标准未出,距了解大致会在3000元/㎡以上)。项目交付时间2021年6月或10月。


秋实宸悦沙盘实景


秋实宸悦由西房、东原及港龙三家企业合作,西房为主操盘,作为最早进驻崇贤的房企之一,西房目前在崇贤已有三个项目。由于当天因工地施工原因停电,售楼处较为冷清,小易摸黑参观了93方样板房,整体格局比较方正,略有些紧促感,动静分离,三开间朝南,装修风格上中规中矩,没有过于新颖的亮点但也基本没毛病。

秋实宸悦项目东侧紧邻一个历史遗留楼盘,卓能河畔轩


卓能河畔轩似一片“空城”


卓能河畔轩共规划13幢(5幢高层,2幢小高层,1幢多层,5幢排屋),体量不小,本应在2014年开盘,如今已过去5年仍未有动静,占着地不用略为可惜。

卓能在其他地区也出现过捂盘10年的情况,河畔轩地块于2008年出让,当时成交楼面价2097元/㎡,如今崇贤地价已站上13000元/㎡。但是可以看到,小区外立面已经出现变色、陈旧,设计上也脱离潮流,更像安置房。据悉,卓能湖畔轩一直领不出预售证,此外还存在拖欠工人工资的问题。

首个现房销售高层热度高 运河景房再加推


秋实宸悦西侧为崇贤一小,再向西约500米左右就是需现房销售的远洋路劲·上河宸章

上河宸章位于崇杭街与崇超路交汇处,共规划17幢(4幢高层,13幢叠墅)636户,高层中88㎡户型仅8号楼东边套15套,其余皆为89及118㎡户型,叠墅产品主力户型136㎡、138㎡,分上中下三叠,共275套,总容积率2.0。

项目预计6月底开盘,一次性推盘,高层均价2万以下,叠墅预计在2.5-3.7万左右,毛坯交付,准现房于今年年底就可收房。


上河宸章沙盘实景


上河宸章共有两个主入口,分别位于崇杭街一侧1、17号楼中间和7、8号楼崇超北路一侧,两个大门距离崇贤一小都比较近。

目前,项目仅开设了一间叠墅样板房,小易到售楼部当天虽然是工作日,但亦有不少看房者在现场咨询,大多奔着高层产品而来,得知无法参观样板房较为沮丧。“没有样板房,让我们投资都没法评估了”一位看房者表示,“叠墅还不错,就是这么大空间我们没什么用处”和小易一同参观了叠墅样板房后的一对年轻夫妻说道。


上河宸章叠墅样板房实景


项目叠墅也是“刚需叠墅”,样板房存在两个暗卫,地下室空间并没有一般叠墅看起来宽敞,不配车库。虽然在走廊、楼梯这些地方空间较小,但房间格局相对舒适,窗墙比大,房内采光良好。

叠墅与高层存在较大差异,购买高层相当于只能盲选,置业顾问答复小易,由于时间紧迫,估计后续不会再开放高层样板房



总价低、准现房、毛坯,南侧无高房遮挡,北侧临河,这些吸引点使得上河宸章高层产品或成为抢手山芋。在去上河宸章之前,小易就了解到五一期间到售楼部参观需要预约,不然就只能排队等待,而小易在五一之后的工作日到现场亦等了3分钟左右,且售楼部有“门禁”,只能置业顾问出来将看房者带进去。置业顾问告诉小易,他们每人手中目前都有几百个客户,蓄客情况非常乐观,铁定是万人摇


<<向左滑动<<



从外部看,上河宸章外立面及整体风格已经显现。


项目靠崇杭路一侧大门


下午三四点左右,崇贤一小到放学时间,崇超北路及崇杭路都变得繁忙一些,特别是崇超北路,由于路较窄,学生及家长人流大,路况较复杂。


崇超北路实景


秋实宸悦与上河宸章崇杭路主路一侧界面上纺织厂连排,较大的超市有一个佰联臻选超市。崇贤内目前购物商场仅有上亿广场一个,与上河宸章距离最近,距离在1.2公里左右,置业顾问也坦言上亿广场仅能满足最刚需的购物需求。

还有一个项目预计将在6月初加推,就是位于崇杭街与里洋路路口的祥生绿都·京杭府。从上河宸章到京杭府距离在4公里左右,由于周边有许多近两年交付的次新房,紧挨项目的是运河悦章,京杭府的居住氛围比上河宸章及秋实宸悦浓厚一些。


京杭府沙盘实景


京杭府靠近京杭大运河是最大卖点,其次相比崇杭路上楼盘,未来距离4号线会相对较近,但仍有约2.5公里。本次京杭府预计加推的楼栋为4、6和17号楼,主力户型93㎡、126㎡、131㎡。

京杭府于去年12月首开,均价20200元/㎡,精装标准3200元/㎡,中签率58.4%。示范区仅开放131㎡样板房,在设计上有一些细节非常实用。此次加推价格与之前应该不会有很大差距。


杭小易有话说:


除了5、6月有开盘计划的楼盘之外,崇贤板块内待售的项目还有上海恒文崇贤项目(需现房出售)、西房江南宸庐、上海惠建崇贤项目、上海绿都崇贤项目,板块库存达71万方,因此对于有意向在崇贤置业的刚需来说还不必过度恐慌。


崇贤目前未规划地铁是最大的弊端,这也是其被良渚和仁和赶超的一大原因,虽然绕城内与主城区物理距离较近但实际感受仍有差距,居住在崇贤主要还要依靠自驾和公交。秋实宸悦距离绕城高速最近,不排除交通噪音影响。


板块内大型商场稀缺,城市界面并不“高大上”,对于许多人介意的天子岭垃圾场,秋实宸悦与上河宸章相距4公里,京杭府7公里,平时没有任何影响,但也不排除夏季炎热情况。


崇贤教育资源上比较完备,但是不存在特别出色的学校,没有学区的分别。医疗资源上情况也大体相同,要去大医院还是得到主城区或余杭城区。


作为杭州目前的一大价格洼地,崇贤新房均价大致在2万左右的价格性价比还是较高的,但是由于易受整体行情影响抗跌风险低,因此对于短期投资目的的购房者来说并不适宜,自住与长期持有可参与

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