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激战104轮未来艮北房价冲5万+!土地市场也阳光明媚

2019-03-05 07:21:51 来源: 网易房产杭州 举报
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激战104轮!未来艮北房价冲5万+!昨天杭州土地市场和阳光一样明媚

整整104轮!溢价率42.82%!总价破41亿!

继上周三良渚新城宅地打响年后土拍第一枪后,杭州主城区也迎来猪年宅地开闸,7宗地块陆续出让,作为此次唯一的一宗宅地,位于艮北新城的牛田地块,近20家房企参拍,也让本轮土拍显得格外硝烟弥漫。

最终,经过3个小时的激战,杭州鹏元投资管理有限公司(中南)笑到最后,以总价416938万元竞得,楼面价27531元/㎡,溢价率42.8%

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江干区牛田单元R21-07地块,东至规划道路,南至规划道路,西至规划六堡中路,北至九和路。

该地块临近地铁1号线七堡站,距离D出口约500米。地块体量较大,而且形状规整,利于住宅开发。地块起价291938万元,起始楼面价19277元/㎡,上限楼面价28852元/㎡。

据了解,此次挂牌的2号地块规划曾做出调整。与原先相比,建筑密度从“不大于30%”改为“不大于22%”,绿化率从“不小于30%”调整为“不小于35%”。

地块现状图

这也意味着开发商高低配操作难度大,难有高溢价率产品;当然这对于购房者是好事,建筑密度降低、绿化率提高,意味着楼间距变宽,采光更好、居住也会更舒适。

可能是作为“补偿”,该地块竞价达到最高上限后不再竞自持比例面积,而是直接进入配建养老设施程序。

地块挂牌期间便有7家单位报价,溢价率便已达到2.1%。经过3小时104轮竞价,地块最终由江苏中南建设竞得,总价416938万元,折合楼面价27531元/㎡,溢价率42.8%

根据出让条件,该地块需配建不少于15144.35㎡的公租房,实际可售建筑面积最高136299.15㎡,因此其实际楼面价在30590元/㎡。

艮北新城近两年的宅地出让频率比较小,2017年和2018年分别出让1宗。2017年7月,越秀以楼面价30842元/㎡竞得牛田单元35号宅地,创下了板块宅地地价新高。

板块内最近一次出让是在去年4月份,金科以总价334281万元拿下牛田单元11号宅地,即金科·钱塘博翠,楼面价28866元/㎡,该地块位于今天成交地块的西侧,隔着一条河道以及高架入口,由于该地块同样需要配建10%的公租房,因此实际楼面价在32406元/㎡。

昨天出让的地块即使以封顶价成交,也难创下板块新高,但是104轮的叫价、42.8%的溢价率也说明地块的竞买热度

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由于艮北新城还处于大规模的建设中,地块附近的多个项目均处于施工状态,因此地块附近的几条街道上显得有些脏乱,居住氛围还比较欠缺。

建设中的艮北新城

但在江干区最新的《江干分区规划(2017-2020年)》中,艮北新城作为重点区块建设之一,定位为杭州的地铁之心、公交社区和隐谧之城。将重点提高公共服务配套质量,接轨国际,打造“小而精”现代化国际社区。

因此,板块的未来一直被看好,从武林郡的一次清盘、到天悦江湾、公园1872的持续摇号热销,以及被不少购房者“死守”的杨柳郡,板块“红盘”属性不低。

其中,招商越秀1872与天悦江湾高层均价约4万元/㎡;杨柳郡在去年11月开了486套精装房源,均价35780元/㎡,中签率15.55%。

二手房方面,据我爱我家、链家等多个中介平台综合数据显示,艮北新城近三月的二手房成交均价为40039元/㎡,较几年前已涨了一倍。

按照业内通用的公示:毛坯保本价=(实际楼面价x1.1+建安成本)/0.88。建安成本按3500元/㎡计,今天这宗地的保本毛坯价约为42631元/㎡,跟板块在售新房的价格相比,保本毛坯价格都远远超过现在的精装售价了。

据透明售房网统计的数据,目前艮北新城板块库存量达57.4万㎡(包含显性库存和隐性库存),主要是在售的公园1872和天悦江湾占据大半的库存。加上今天成交的15万㎡的宅地,艮北新城的板块库存已达72.4万㎡。

在如此巨大的库存面前,开发商仍然愿意上演一出面粉贵过面包的戏码,信心更多是来源一条高速之隔的城东新城。

地块区位图

1月29日,农历年前,中铁建以30121元/㎡的价格,拿下了彭埠单元15号地块。与今天地块相对比,两者位置仅相差800米左右。

城东新城一手房限价基本在4.6万元/㎡左右,而艮北则在4.07万元/㎡左右,两处单价约相差5300元/㎡

但是伴随着日后杭甬高速的抬升、同协路的延升,周边交通路网的不断完善,两板块之间的融合性将会更加密切,房价价差或将进一步缩小,艮北新城还具备一定的涨价空间,板块差距或将进一步缩小

浙江中原地产首席分析师荆海燕也表示:“随着沪杭甬的抬升,艮北新城和城东新城两个板块之间的界限将被打破。”

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土拍历来是楼市情绪最好的观测窗口。

眼下,各个售楼处的购房者渐渐多了起来,截至目前近30个项目申领新预售证。西湖国际城、华夏四季、天都城等热盘的到来,使得这个阳春三月更加红火。

市场上洋溢的乐观情绪,也传导到土地市场。今天成交地块超过40%的溢价率,以及高于在售楼盘的保本价,都说明限价放松预期,加上对后市的乐观,给了开发商多大的勇气

不过,就在这样的气氛下,杭州主城土拍出了条新规,封顶溢价由50%改成30%,意图控制房企过高的拿地热情,可见作为管理者始终都保持着冷静。

毕竟,今年杭州的推地才刚刚开始,若参考去年的土地出让总量,余下这10个月,恐怕还有将近85%的土地面积要出让。仅3月份,除去今天主城区的7宗地块外,杭州还有18宗土地出让(含临安、富阳),余杭区5宗涉宅地块,萧山区3宗涉宅地块,

去年土地市场的先热后冷,足以为后来者鉴,市场的这股暖意是否能贯穿全年,我们拭目以待。

杨心竹 本文来源:网易房产杭州 责任编辑:杨心竹_hz10
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