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二线城市的最佳买房时机是什么时候?

2019-02-18 08:12:53 来源: 中财网
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2019年会是对很多人来说,很重要的一年。

已故的“周期天王”周金涛说:

2019年会是大多数资产价格的最低点,这个点,可能要比大家预想的还要低很多。

同时,1985年之后出生的人,现在30岁以下的人,你的第一次人生机会注定只能在2019年出现。

周金涛有多神,我想不用过多赘述。他曾在2007年准确预测了2008年全球性次贷危机,随又多次成功预测了全球资产价格波动的重要拐点。

人生致富靠康波。

2019年就是为85后提供了人生第一次绝妙的抄底机会,抓住这次康波,人生就能发财。

上次我们说完了2019年最好的机会在一线城市,而如果你没有一线城市房票或没有那么多资金,那么投资二线城市就是你最好的选择。

虽然不少自媒体都会说二线城市“无底线”抢人、吃相难看。但不得不承认,这些拼命讨好你的城市,才是未来最有竞争力的好城市。

据统计,2017年,城镇化率已达58.5%。

根据发达国家的发展规律,接下来中国城镇化的黄金时代最多只有10年,10年之后,城镇化率目标完成,城市格局基本定型,城市崛起的窗口期基本就关闭了。

未来的城市竞争,本质上就是二线城市的产业竞争和抢人竞争,终有一批强二线城市会脱颖而出成为新一线城市。

这不仅是城市的机会,也是你的机会。

而目前二线城市房价已上涨至阶段性高位,居民购买力遭遇瓶颈尤其是下半年,去化率显著下降。

在“因城施政”分类调控基调下,二线城市政策松绑预期也很强烈。今天我们结合二线城市楼市特点来谈谈判断二线城市地购房时机的5大标准。

01

标准1——房价回调到位,相比2018年上半年的高峰期回调15%

2018年下半年的房价挤泡沫,让不少二线城市主城区老破小、郊区新房的价格跌了一波,这一波下跌最直接的原因是调控加码和监管趋紧,导致房价看涨预期不再。

“打击预期”,这招实在是高,非常精准有力地打击了投资者的痛点。

而价格的回调导致市场的观望情绪加重,出现成交量下滑。

而在政策强压下的市场,如果你所关注的城市,已回调15%,基本就可以入手了。

因为房价回调到购房者心理预期,购房需求也会释放,开始进场。

而且各城市也不愿意看着房价跌。

例如厦门这样虚高的城市,在楼市下跌之下,尚且还有政府打出一系列救市牌,托底楼市,更何况是其他泡沫还远不如厦门的城市呢?

02

标准2——房贷利率回调到上浮10%左右

关于房贷利率这一块,购房者也非常关注。

随着全球经济放缓,国内经济总体下行压力大,2019年可能会有降息减税的操作,相应地,利率出现回调的可能性很大。

房贷利率下调最主要的原因是房价降了,相应的房贷利率也会随着下调。

再者,2018年以来央行实施了五次降准,目前市场流动性呈现合理充裕状态,非常利于信贷规模扩大。

虽然主要是输血给民营企业、小微企业,并未放开对房地产的金融监管,只是滴灌而已,但银行额度充足而利润高风险低的房贷,是银行放贷的首选,所以目前的流动性是很充足的。

房贷利率下调已成蔓延之势,从一线城市到二线城市,但是城市轮动有些滞后,所以部分二线城市目前还没有回调完毕。

对于二线城市来说,如果是首套房贷利率上浮10%,就差不多可能入手了。

而对于首套房贷利率利率高于20%以上的城市,还有回调空间,倒是可以等等。

03

标准3——限价盘消耗完毕,一二手房倒挂价差不再,即将突破限价

对于二线城市来说,过去的三年,是暴涨之年,也是地王横生之年。

高地价和限价严格之间的矛盾不可调和,一手房突破限价,是迟早的事情。

限价,其实是政府帮你摁住房价,人为制造了一二手房倒挂的价差。

而一旦新房限价放松,一二手房倒挂价差缩小或是没有价差,势必会导致二手房的价格预期提高,从而带动整体价格上升。

在二线城市中,地王扎堆最多当属南京,目前急于突破限价的也是南京。

南京有39块地王楼面价超过2万/㎡,除了在售的14个地王项目,剩余的25个地王项目,都将在2019年入市。

而根据统计,南京目前已经有6大热门板块突破限价。

南京之所以愿意放开限价:

一方面是要让土地财政玩得转,避免房企因为高价拿地被套牢而造成土地流拍,托底地价。

另一方面是要提升购房者的房价预期,减少因全国楼市带来的惯性下跌,托底房价。

如果你所在城市也像南京一样,限价开始突破,城区的地价项目已经消耗完毕,双管齐下,在“稳”的基调下,虽然不会明显地带来房价上涨,但已表明房价已经没有继续下探的空间了,可以准备入手了。

04

标准4——土拍悄悄回暖,甚至拍出新地王

面对一线城市没地可拿,三四线城市不值得拿地的情况下,二线城市就是未来新房开发的主战场。

毕竟布局二线城市未来对应的销售弹性也更大,开年之际,接下来就是开发商买地的高峰期。

观察最近的二线城市,土拍回暖还是有所回暖的,以重庆为例。

2月初,重庆蔡家土地成交三块地,楼市楼面价分别是6373元/㎡、6728元/㎡、6730元/㎡。溢价率分别实现了40.21%、46.89%、47.91%。

蔡家已经到了重庆的北边远郊,但楼面价却达到了与市中心江北西派城差不多的楼面价。

不仅仅是价格回暖,参与开发商也多达20多家,全国房企万科碧桂园中海和地头蛇金科华宇多番厮杀激烈。

面粉决定面包,如果你所在城市的土拍开始逐渐回暖,甚至开始拍出新地王,就意味着入手时机到了。

05

标准5——库存周期6个月左右,连续三个月成交量回升

1月28日,上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。

总的来看,目前继续维持一、二线城市向好,三四线城市成交量下行趋势。2018年成交总量呈现先升后降的趋势,一、二线成交同比略降而三四线微增4%;

就二手房市场来看,13个典型城市前11月累计成交面积同比去年下降10%,其中一线降幅更甚达15%,二线微降6%。

9个二线城市中有6城成交量较去年同期下降,整体成交量微降6%,其中成交面积降幅最大的城市为厦门,成交量仅为去年同期的56%,其次是杭州,成交量跌幅也约四成,另外,南京、青岛成交量下跌也近30%。

当前也有成交热度依旧保持在高位的城市,例如苏州、合肥和成都,二手房成交量同比去年分别上涨52%、37%和24%,二手房市场依然较为坚挺。

其实支撑目前二线城市楼市最关键的主要是两方面:

1.看涨的房价预期。二线城市作为未来城市化的重点,未来还有很大的上升空间。

2.二线城市抢人成果显著,房票获取容易。支撑二线城市的不仅是投资,还有切切实实的刚需。这几年来,随着产业升级以及大城市群、国家中心城市和强省会的带动,人口回流二线城市明显。

如果二线城市的库存周期在6个月左右,成交量连续3个月回暖,量在价前,那么房价基本也会稳定下来,不会继续下探,然后维持横盘或微涨,那么入手时机也到了。06

写在最后

综合来看,3、4月份和11、12月份会是入手二线城市的好时机。

其实,买得昂贵与否不重要,买得正确与否才最重要。

过去上涨的这三年里,因为行情太好,有太多的僵尸库存趁机出货,以及限价导致产品降级,房屋质量极差,这些烂房子在未来卖二手房的时候肯定不如产品质量好的溢价高。

现在楼市遇冷,开发商都能沉淀下来好好做产品了,你更有时间去做挑选。

未来二线城市的上涨动能,绝对比你想的要强,而赚取高溢价的前提是——你在2019年买入的是符合未来居住升级的好房子!

杨心竹 本文来源:中财网 责任编辑:杨心竹
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