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50万㎡良渚商住地压轴土地市场可惜风头已被抢走

2018-12-07 07:29:36 来源: 网易房产杭州
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50万㎡良渚商住地压轴2018土地市场 可惜风头已被年后起价2.5万的市中心宝地抢走了

临近年尾,12月的杭州土地市场,仅有3个城区6宗土地进行出让,其余各区今年再无推地计划。

特别要说的是,主城区并无出让地块;并且6宗土地中只有一宗是涉宅用地,但这块年末宗宅地体量颇大,良渚新城50万方地铁综合体项目,原本这宗地应该成为年末不多亮点,可惜开发商的注意力,却被早早挂出新年第一拍的大关宝地吸引住了眼球。

这块位于拱墅区大关单元地块住宅用地,楼面起价25442元/㎡,地段条件和均好度比较难得,不少业内同行都认为是提振每况愈下的土地市场的一剂强心针。

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良渚新城的这宗商住地位于良渚新城杭行路西、好运路北。该地块出让面积118379㎡,容积率3.5~4.2,建筑面积497191.8㎡。地块预计12月19日出让。

地块住宅部分和商业商务计容建筑面积分别占总计容面积的45%、55%。其中住宅部分须布置在地块西侧,建筑高度控制在70~180米之间。

可以看到,商业部分要比住宅部分建筑面积要大,因此整个地块的楼面价也被拉低。地块起拍总价36亿元,起始楼面价7241元/㎡;上限价格54亿元,上限楼面价10861元/㎡。

地块现状

(图片来源浙江省土地使用权网上交易系统)

良渚新城最近一次出让是在今年7月20日,出让2宗宅地,位于运河新城规划范围内,分别为25、26号宅地,最终均被世茂以底价拿下,成交楼面价均为17692元/㎡。

目前,这两个项目规划已经公示,其中25号地块规划建设4幢22至23层高层。26号地块规划建设6幢21至22层高层、4幢7层洋房。

板块内在售项目有德信·海德公园,还有3幢房源未推,加推时间仍是未知数。二手房方面,与该地块仅一路之隔的万科·杭宸,目前网上挂牌均价3.4万~3.8万元/㎡。

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12月1日,杭州市国土资源局发布公告,将于2019年1月2日挂牌出让杭政储出[2018]45号-48号共4宗土地,分别位于江干区笕桥、拱墅区大关和滨江区中兴。

其中,最吸引眼球的自然是大关宅地的出让,谁让这是武林壹号、武林外滩之后,市中心运河沿线,屈指可数的宅地之一。

杭政储出[2018]46号地块位于拱墅区大关单元,东至规划道路,南至规划香积寺路,西至红建河绿化,北至规划道路。

地块出让面积26579㎡,容积率2.5,建筑面积66447.5㎡,起价169056万元,起始楼面价25442元/㎡,是目前拱墅区范围内起价最高的地块

据出让规划,地块建筑密度不大于30%,绿地率不小于30%,建筑限高80米。

地块明确规定不得设置低层、多层住宅。另外,地块还将配建不少于6644.75㎡的公共租赁住房,建成后无偿移交给杭州市住房保障办公室。

作为市中心的“宝地”,地块所在区域多以商业商务用地为主,鲜有宅地出让,且地块位居区域核心,区位优势明显

地块航拍图/杭州读地

交通方面,地块紧邻上塘高架、德胜快速路、湖墅路、莫干山路、大关路等交通要道,另外,西侧紧邻地铁3号线香积寺路站点,未来出行便捷。

教育方面,地块周边有卖鱼桥小学集团霞湾校区、杭州行知中学、大关中学附属小学、杭州育才中学、杭州大关苑第一小学等学校,教育资源丰富且成熟。

商业方面更是可圈可点,在1公里范围内聚集着远洋乐堤港、绿地中央广场、水晶购物中心等。

目前地块周边暂无新房在售,距离地块直线距离约1.4公里处有一个新盘(融信远洋厘望NEO1)待上市,据悉,该项目是在今年1月8日出让的,当时成交楼面价31551元/㎡,溢价率24%。

二手房方面,信义坊目前挂牌价格在5万/㎡。

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无论是年末压轴的良渚商地,还是承载着新年土地市场风向标的大关宅地,即将结束的2018杭州土地市场无疑是辉煌的。1-11月涉宅地累计出让金额首次超过2000亿元,同时也超过了历年全年的涉宅地出让体量,全国第一的排名份量无疑是沉甸甸的。

然而开发商的拿地热情却在不断走着下坡路,随着杭州楼市行情的不断变化,高价地风险日益增加。

据统计,2016年至今,杭州共有36宗地价为3万元/㎡以上的住宅项目,截至目前,已经有14个项目在“拖延”之后以微利甚至亏本价格上市,还有22宗高价地项目还未面世,主要分布在主城区。

这其中最为典型的是,今年10月15日绿城建发沁园申领预售,项目土地成交楼面价高达40766元/平方米,估算毛坯保本价55000元/平方米,而批准毛坯预售价格却仅为43500元/平方米。

高价地的亏损开盘促使房企拿地更加保守,能否“抄底”成为拿地与否的重要条件。我相信良渚和大关地块报名的开发商照样会很多,但表现应该还是很冷清。毕竟在限价下及买方市场下,拿地重新成了一项技术活,估计还是挺考验各家房企的操盘手。

杭州市区“3万+”待售项目

杨心竹 本文来源:网易房产杭州 责任编辑:杨心竹
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