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时隔10个月融创48.6亿连取2宅地!

2018-11-27 07:55:35 来源: 网易房产杭州
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主城区宅地市场在经过三个月空窗期后,今天再度迎来宅地出让。

时隔10个月融创48.6亿连取2宅地!


运河新城板块拱墅区内今天成交2宗相邻宅地,为42、43号宅地。这2宗地算不上是稀缺宝地,但却是不可多得的好地,紧邻运河,地块方正。经过多轮竞价,2宗宅地低溢价率成交,成交楼面价分别是21614元/㎡、24321元/㎡。

值得关注的是,相邻两宗宅地,临运河的43号地块高出2707元/㎡。

主城区宅地拍卖现暖意

融创包揽2宗运河姐妹地块

今天竞拍的地块中,其中两块是位于拱墅区石祥路北侧的运河新城单元GS1201-04地块和运河新城单元GS1201-05、10地块。

两宗地块左右相邻,东侧的运河新城单元GS1201-05、10地块出让面积小一些,为40488㎡,容积率2.2,起拍楼面价为20616元/㎡。

时隔10个月融创48.6亿连取2宅地!


图源:浙报传媒地产研究院

西侧的运河新城单元GS1201-04地块出让面积44533㎡,容积率相对更高,达到了2.8,起拍楼面价20571元/㎡。

两宗地块均为纯住宅性质地块,无需配建公租房,也无商业自持部分,开发难度非常小。

时隔10个月融创48.6亿连取2宅地!


42号地块现状照片

更值得一提的是,地块虽划归运河新城单元,但这里与杭州热门中高端居住板块桥西板块仅一路之隔,石祥路对侧便是南北西岸、金地大运河府等楼盘。

同时,运河新城在未来大城北的规划中也有着举足轻重的地位,地块旁的运河湾概念规划让许多市民都眼前一亮。

时隔10个月融创48.6亿连取2宅地!


43号地块现状照片

今天的土拍,从房企参与度上来说,报名踊跃、热情很高。据了解,滨江、万科等10余家开发商都有参与,这种热闹场面已经很久没有出现。

竞拍过程也十分激烈。毕竟,难得的一线临运河纯宅地,有着其稀缺性,再加上地块地处运河新城和桥西板块交界处,有着较高的板块价值。

最终,两宗地块的竞拍结果似乎也达到了关注者的预期。

42号宅地经过14轮竞价,由融创竞得,成交总价269505万元,折合楼面价21614元/㎡,溢价5.1%。这是融创时隔10个月再度拿地。

相对来说,由于该地块更靠近运河,拥有一线运河景观,43号宅地竞价比较激烈,经过33轮竞价,最终同样由融创拿下,成交总价216635万元,折合楼面价24321元/㎡,溢价率18%。

浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,这个溢价率在预料之中,在她来看,目前市场形势更影响价格。

运河新城未来房价30000+元/

开发商拿地究竟抄底还是谨慎?

土拍结果出来后,各家媒体的看法不一,有人认为融创成功“抄底”,也有人觉得开发商拿地谨慎,这也许和地块处于祥符、勾庄、桥西交界处,有多个参考系可选择有关。

时隔10个月融创48.6亿连取2宅地!


主城区运河新城两宗涉宅地块位置图

我们根据保本房价计算公式进行计算,这两个地块未来的保本房价都将在30000多元/㎡。

在运河新城板块内,2017年9月金科竞得两宗地块,即现在的金科碧桂园·博翠府和碧桂园金科·尚合府,楼面价为18935元/㎡,自持15%。金科地块与本次出让的地块距离约为4公里。相比之下,本次楼面起价的涨幅高达87%。

时隔10个月融创48.6亿连取2宅地!


因此在土拍前,就有房企觉得“不好卖”,“现在这个市场行情下,就算我们底价拿地,后面的售价也很难定。”

但如果把参考项目放到整个大桥西,则不难发现在周边新房4万的体系下,项目应是“有利可图”的。

地块南面仅隔着石祥路和浙窑公园的金地大运河府,虽然目前已经售罄,最近一期开盘是在今年1月份,均价约41000元/㎡(含装修标准4000元/㎡)。

其次还有位于地块西面不到2公里的万科·中城汇MIDTOWN,本月底就将开盘,备案均价39950元/㎡(含装修标准4000元/㎡),是该宗地块最直接的价格参照。有业内人士表示,这样的价格,也等于给这两块土地的报价预留了不少空间。

另外,周边宝嘉誉峰二手房多数挂牌价在40000-47000元/㎡;德信北海公园近月挂牌均价45281元/㎡,近月成交均价36530元/㎡。

按照这个价格,融创的这两块地,利润将非常丰厚。即便房价下行,这两块地的安全边际也非常高。

时隔10个月融创48.6亿连取2宅地!


冰冻下拿地条件或现“微调”

房企对杭州未来仍持有信心

今天出让的两宗宅地,无配建公租房,无商业自持,是今年罕见的住宅“净地”。此前,为了给高亢的土地市场降温,杭州大部分宅地均有公租房配建、商业自持等要求。

按照去年的情况,临一线运河的方正宅地出让,肯定得拼个“你死我活”,但是面对现有行情,面对一个个曾经的地王“放血”上市、亏本出货,开发商在拿地时也不得不放弃幻想。接下来,已经不是担心土地市场过热,而是要担忧土地市场是否会过于冰冻了。

毕竟从下半年开始,可以说是「一场土拍一场凉」。这一轮杭州楼市的情绪反转,最初就是从土地市场开始的。

在限价政策难以解除,各类成本不断上涨,购房者热情不断降低的市场背景下,若开发商依然高成本拿地,未来将存在较大的销售压力。

行情和限价的双重制约,必然会让房企算清一笔账:什么样的地价,才能确保不亏本。

趁着年底土地市场行情冷清,出手备上一块优质宅地,也不失为一种好的策略。

对开发商而言,不计较一时得失,货如轮转起来,团队才稳得住,后面也才可能有更多机会。

不过,融创最终拿下地块,对下行明显的杭州楼市,仍然起到强心针的作用,至少对于市场信心很有帮助。

今天这场竞拍结果,正显示在市场不明朗不确定背景下,开发商仍把杭州当做现阶段性价比最高的城市之一。

奚婷婷 本文来源:网易房产杭州 责任编辑:奚婷婷
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