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律师说法:毕业季租房,如何跳出二房东陷阱?

2018-06-29 07:30:02 来源: 青年时报 举报
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律师说法:毕业季租房,如何跳出二房东陷阱?

又到了一年一度的毕业季,也是租房季。租房中总会遇到各种各样的奇葩事,一些不懂租房套路的租客,往往会被忽悠。本期的律师说法通过案例给大家说说租房那些事。

案情

2016年小汪从外地杭工作,为节省开支,小汪与公司的几位同事挤住在一套公寓楼中。一日,小汪在其租住的楼道口墙上看到一则租房信息,称在某某小区有一小面积套房出租,设施齐全,可拎包入住,价格公道,且注明中介免扰。小汪见该套房屋所在的小区就在附近,抱着试试看的想法拨打了该租房信息上的电话。

接电话的是位先生,自称姓林,说其因要出国游学,所以打算将房屋出租一年,态度十分诚恳,并约小汪到实地面谈。小汪按对方在电话中提供的门牌号很快找到了该出租房屋,林先生热情接待了小汪,并带小汪参观了房屋的结构与设施。

小汪感觉该房屋确实不错,生活设施一应俱全,于是便询问房屋租金及支付方式。林先生称半年一付则3000元/月,如一年一付则2000元/月。小汪觉得这价格确实“公道”,自己现与同事合租的房屋每个月就要支付1500元,而且自己能独立使用的房间只有十平方米左右。

经再三比较,小汪决定租下这套房屋,第二天便于林先生签订了房屋租赁合同,并按合同的约定向对方支付了一年的房屋租金24000元,另还支付了相当于一个月房租2000元的保证金。

小汪入住后的第三天正好是周末,上午八点左右,还在睡梦中的小汪被一阵敲门声惊醒。开门后,一位中年女士质问小汪是谁,还在睡意中的小汪一时不知如何回答。

经过你来我往的一阵交流,小汪才知道这位女士姓姜,她才是这房屋的主人。之前的那位林先生只是一位租客,仅付了二个月的房租7000元后便再未付过房租,现在第三个月都已经过个大半个月了,仍拖欠着房租,也未按规定办居住证,姜女士今天特意来上门来催讨房租的。姜女士还让小汪看了林先生与其签订的房屋租赁合同,合同中林先生并无转租的权利。

小汪了解真相后急忙打电话与林先生联系,此时才发现林先生的电话已打不通,小汪真是欲哭无泪。

舒军律师分析

此案中小汪作为第三人遇到了二房东的诈骗,但究其原因是小汪缺乏房屋租赁的基本法律常识造成。二房东的房屋并非不能承租,只是应符合一定的条件,第三人作为实际承租人只要审慎地对待,就不会出现象此案中小汪遇到的问题。那么第三人租赁二房东的房屋应注意哪里方面呢?

一、要求二房东出示其与房屋所有人或享有房屋使用权的人(以下简称“原房东”)签订的房屋租赁合同,并核对二房东的身份信息与房屋租赁合同中的承租人是否相符。

房屋租赁通常要签订租赁合同,约定租赁房屋的基本信息、租金、租期、违约责任等与房屋租赁有关的事宜,还会有租赁双方的身份信息与联系方式等。如二房东不能出示与原房东签订的租赁合同,则此种房屋万万不可租赁。

二、仔细查看二房东与原房东签订的房屋租赁合同中有无约定二房东享有房屋的转租权。

我国《合同法》规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同收回租赁物,并可追究承租人的违约责任。

因此,二房东享有转租权是其将房屋出租给第三人的权利基础,如二房东与原房东签订的房屋租赁合同中未约定二房东享有转租权,或约定禁止二房东转租的,则第三人向二房东承租房屋将无法受到法律的保护。

三、在二房东享有转租权的前提下,二房东的转租期限不能超过其与原房东约定的租赁期限。

二房东的转租权来自于原房东的授予,而原房东授予二房东享有转租权的前提条件是二房东享有承租权。如二房东本身的承租权已经到期,那么显然其的转租权也必然丧失,超过二房东承租期限的转租权也就没有了权利基础,第三人在此期间的租赁权也必然得不到法律的保护。

因此,第三人与二房东约定的租赁期限只能等于或短于二房东与原房东约定的租赁期限,超过部分无效。

四、第三人应与原房东联系,核实二房东与原房东签订的租赁合同的真实性及房屋的所有权信息。

在核查完二房东的租赁合同与身份信息后,第三人还应与原房东联系,进一步核实二房东与原房东所签订的房屋租赁合同内容的真实性,并核实原房东的身份与房屋所有权信息。如此,方能确定二房东向第三人所出示的租赁信息的真实性,也可避免二房东受骗而波及第三人自身。

如二房东不同意第三人与原房东核实相关信息的,则说明这其中有问题,建议第三人放弃租赁该房屋。

总之,第三人如欲从二房东手上承租房屋的,那么应仔细核查二房东的租赁与身份信息,并应与原房东作进一步的核实。而且,第三人与二房东签订的租赁合同所约定的第三人享有的权利,如租赁期限、转租权、装饰装修等,不能超越二房东享有的权利。

* 本文作者系北京德和衡(杭州)律师事务所高级律师舒军

奚婷婷 本文来源:青年时报 责任编辑:奚婷婷_hz09
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