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一街之隔房价差10000,在杭州买房,选对区域究竟有多重要?

2018-03-16 17:39:40 来源: 浙房子
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一街之隔房价差10000,在杭州买房,选对区域究竟有多重要?

在杭州买房是件大事,房价狂飙突进的2017年,虽然似乎买哪里都在赚钱,但是选择了一个相对上涨潜力有限的区域,就只能眼巴巴的看着别人家大步向前,自己却输在了起跑线上!而在2018楼市前景尚不明朗的当下,选对区域就显得更为重要。

不知道大家有没有这样的体验:过了一条路价格价差几千、甚至几万,原因主要有几点:一条路两个区,主城和萧山、主城和余杭的差距;一条路两个学区,城市小学和菜市场小学的差别;一条路两种城市界面,非洲和欧洲。

差一个重点学区 房价相差10000元/㎡

去年11月,杭州首个成交单价突破10万元/㎡的学区房诞生了,这套文二新村的房源从外立面看是典型的市中心“老破小”,但在名校学区的加持下,成交单价突破了10万元。

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文二新村

在杭州不管二手房市场价格如何波动,小学公办名校的学区房价格一直是稳中上涨。同样都是90年代的老破小,学区不一样,房价真的可以翻一倍以上。

位于杭州文教区的翠苑一区、翠苑二区与花园北村、花园南村仅一路之隔,因为隶属于不同学区,价格相差挺大。翠苑一区、翠苑二区建造于1990年前,因为所属学区不够热门,房源均价维持在41000万/平方米左右,而划分至行知小学的花园北村和花园南村,成交均价在56000元/平方米。

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同样老旧,却因有采荷一小、采荷二小等好学区支撑的采荷片区房源,成交均价高至47000元/平方米;而隔壁片区的景芳小区,房龄比采荷小十年,由于没有名校傍身,二手房成交均价在38000元/平方米,比采荷学区房每平方米低9000元。

豪世华邦学军店大店长沈晓峰表示,这种现象在教育资源丰富的文教区再常见不过了,“老破小”本身其实没有多高的居住舒适度可言,像文二新村,其实小区环境非常一般,能卖到这么高的价格完全取决于它的学区属性。

浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,杭州学区房本身供不应求的状态,一直非常突出和明显,而且这种状态还是会持续的。毕竟整个杭州教育不均衡的现象非常明显,而且这个在短时间内没办法达到平衡。

在很多年前杭州“学区热”还未流行的时候,老杭州人大概不会想到,学区对今后房价竟然会有如此大的影响。在这里也想提醒各位买房人,如果你想在城中买老房子,最好选择学区更好的小区,这是影响其房价的必要因素;如果您准备购买新房,同样尽量买区域内规划了名校(分校)学区的,这不免会成为房子今后升值的一大有力优势。

隔了一条路就是两个世界 价差高达7000多元/㎡

除了学区因素造成的房价差距,行政区域的划分也会让一街之隔的两个楼盘,房价相去甚远。

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是一脚踏进海宁,还是留在下沙。最近,想买房的徐小姐有些纠结。“海宁的新盘朗诗万科·城市之光每平卖18500元左右,隔壁下沙的房价却已经逼近3万元。”浙房君从售楼处了解到,由于隶属不同的行政区域,海宁与下沙在房价上有着截然不同的表现。

徐小姐所说的城市之光项目,是由万科朗诗联手打造。在开发商此前的宣传中,城市之光与下沙大学城北板块总是一同出镜。而事实上,城市之光是实打实的海宁身份。

“如果这房子是属于杭州的,有万科的品牌支撑,怎么可能卖现在的价格”置业顾问回答的非常直白。浙房君观察到,隔了一条银海路,海宁的南边就是下沙大学城北板块,这里聚集的不少楼盘,售价都比城市之光高出不少。

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根据链家官网上的数据,大学城北的杭州碧桂园(毛坯)、宋都东郡国际(毛坯),最新成交均价达到25500元/平方米左右。

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海宁VS下沙大学城北,共享着相同配套,单价差却是7000元起步。如此算来,徐小姐买城市之光能省下不少钱。“未来的户口和学区怎么办?”一想到要落户海宁,徐小姐又开始犹豫。

在浙江中原地产首席分析师荆海燕看来,海宁是环杭城市群中与杭州连接比较紧密的城市,但也属于三四线城市,遇到市场周期变化,相比较一二线城市,保值能力会弱一些,但从长期来看,拥有较为稀缺资源的房产会比较坚挺。

一街之隔房价差10000,在杭州买房,选对区域究竟有多重要?

由于行政区域不同而造成的房价差,在长睦与星桥也有类似情况。以天都大道附近的楼盘为例,据透明售房网显示,天都城天熙公馆最近成交价13000元/㎡,滨沁公寓14000元/㎡左右,而相去不远的卓越蔚蓝领秀、城发云锦城等长睦楼盘,目前房价已经在20000元/平方米。

缺乏利好规划 主城区也有价格洼地

仅仅只是行政区划分的不同就让房价天差地别,不过受市场环境、区域发展等多重因素影响,主城区竟也存在板块房价卖不过余杭区的情况。

杭州房价狂飙突进的2017年,谁是杭州房价上涨最猛的板块?以前“万年不涨”的闲林就名列其中。

据克而瑞年报显示,过去一年,杭州48个板块普通住宅成交均价,相比2016年均价,平均涨了38%。其中,闲林涨幅超过65%。

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然而在这张榜单的末尾,全杭州唯一一个涨幅低于10%的板块,居然是和闲林紧挨着的西湖区小和山,只涨了3%!

而在过去,闲林和小和山,可是一对难兄难弟!而且论距离,小和山比闲林更靠近市区。

这其中固然有小和山新房库存断档的因素,毕竟整个2016和2017年,小和山都只各成交了28套房源。而闲林,2017年仅雅居乐花园一个楼盘成交房源就达1379套。

然而造成闲林房价猛涨的主因,更多却是由于板块规划的利好。事实上,作为未来科技城接壤板块,闲林承接了未来科技城的外溢购房需求,楼市关注度提升不少。

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此外,在闲林交通配套升级大背景下,区域利好消息不断,比如杭州西站选址落地、地铁3号线支线规划、闲林城市客厅公示。

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闲林城市客厅效果图

目前,闲林板块在售新盘如东海闲湖城推出的排屋,均价已经高达30000-35000元/㎡;融创金成江南府的高层,价格也卖到了21000元/㎡……

在金辉营销总监李夕雨看来,闲林板块还属于2万的价值洼地,等到区域内绿城项目开始销售后,打破2万的概念将是大概率的情况。

一街之隔房价差10000,在杭州买房,选对区域究竟有多重要?

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即使在二手房市场,据链家网显示,闲林的参考成交均价已经到23100元/平方米,而小和山二手房的参考成交均价仅在18742元/平方米。

在杭州一街之隔房价差异很大的案例还有很多,不过购房者置业时,更应结合开发商品质、产品力、配套等因素综合考虑。在这里,尤其要提醒对学区有需求的购房者,一定要结合不同行政区划的实际情况进行考虑。

关于一街之隔的房价故事,如果你也有话要说欢迎给浙房君留言,我们一起讨论!

叶翔 本文来源:浙房子 责任编辑:叶翔
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