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桃源风光依旧,申花却“凉凉”了?土拍信息量太大

2018-02-02 07:13:38 来源: 网易房产杭州
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2月1日,杭州市主城区推出7宗地块,其中四宗涉宅,三宗商业,这也是杭州年前的最后一次推地潮。由于涉宅地块众多,毫无意外地引起了各大房企的竞相争夺。

而从出让结果来看,不少房企选择在同一区域接连布局,大有深耕板块的意向,这几个板块也是主城区大热的区域,未来的竞争肯定避免不了,在一个区域内接连拿地,或许对未来的竞争更有把握。

(2月1日主城区土拍结果一览)
(2月1日主城区土拍结果一览)

庆隆宅地止步3万9

九龙仓接连拿地布局申花核心区

率先开始竞价的是92号庆隆单元地块,出让面积16799平方米,容积率2.5,建筑面积41998平方米,总体体量较小,地块总起价99892万元,楼面起价23785元/平方米。

两个多小时之后,92号庆隆地块经过一百二十一轮报价,由5290号竞买人九龙仓以163892万元总价竞得,楼面价39024元/平方米,溢价率64.1%,这也是2018年九龙仓在庆隆拿的第二块宅地,地价也和1月12日84号地块的40536元/平方米相差不多。

(92号庆隆宅地实景图)
(92号庆隆宅地实景图)

地块处于大热的申花板块,距离在建地铁5号线益乐路站不足500米,2公里内还有汽车北站,除了交通便利外,地块周边有着城西银泰城、中粮大悦城等大型商业加持,区域内的教育资源也充足,配套齐全之下,生活也将十分便利。

目前,申花板块内在售项目较多,如地块南侧的首开杭州金茂府(均价约45000元/平方米)、融信公馆ARC(均价约49000元/平方米)、融创宜和园(均价48000元/平方米)、合景天銮(均价约46000元/平方米)等。

除此之外,由于申花近两年内相继出让多宗涉宅用地,地块旁边有上月12日九龙仓拿下的84号地块,楼面价40536元/平方米封顶,而84号地块紧邻的就是去年7月出让的杭房申花项目,与绿城、建发共同打造,楼面价37509元/平方米,需现房销售。

再加上附近的在售项目,未来申花板块内免不了一场激烈的竞争了,此次拿地的九龙仓是否能通过接连拿地顶住未来的竞争压力,还需拭目以待。

两个月内连下两子

金瀚补仓桃源,楼面价19062元/平方米

94号桃源单元R21-07地块出让面积41935平方米,容积率2.5,建筑面积104838平方米,总起价117838万元,楼面起价11240元/平方米。地块体量近10万方,且西面沿河,适合打造房企品牌项目。

最终,94号桃源R21-07地块经过37轮报价,28轮自持,由5373号竞买人金翰以199838万元总价竞得,楼面价19062元/平方米,溢价率69.6%,自持32%。看来,金瀚要在桃源板块开启自己品牌的一系列产品了。

(94号桃源宅地实景图)
(94号桃源宅地实景图)

从配套上看,地块靠近在建的地铁4号线,距离桃源站不足300米,未来轨道交通便捷。地块旁目前有杭钢幼儿园、桃源幼儿园、福山外国语小学一级众多规划教育资源。

但美中不足的是,周边缺乏大型的商业配套与医疗设施,仅在北侧有杭州老年病医院,南侧有杭州和康康复医院等小型医院,而最近的大型商场还需到3公里以外的阳光银泰城和杭州新天地,区域配套仍有待完善。

地块东面紧邻1月12日被金瀚拿下的78号地块,半个月前的楼面价为19071元/平方米,自持32%;北侧是联发项目,2017年4月26日,联发以9.53亿元竞得该地块,成交楼面价为19137元/平方米,自持20%。

从去年上半年到今年年初的两次土地出让来看,由于限价封顶,这个区域的水平已经停留在联发的19137元/平方米地价上,而去年的联发地块还需要全现房销售,着实压力不小,金瀚的两宗地块在楼面价相差无几的情况下,也仍需比例较高的自持。

虽然这个区域目前并无可售的新房,但未来一两年内能给到购房者不少的选择,但对于开发商来讲,如何在这个地价下去打造产品,联发的现房销售与金瀚大比例的自持怎么做,还需开发商去思考。

今日的商业地十分“干脆”

彭埠商住地楼面价23846元/平方米

彭埠宅地达3万6!

此次彭埠单元也有一块纯宅地与一块商住地出让。96号彭埠商住地在经过56轮报价后,由龙湖以200012.0万元总价竞得,楼面价23846.44元/平方米,溢价率37.93%。

最后出让的98号彭埠纯宅地出让面积42907平方米,容积率2.3,建筑面积98686平方米,总起价210755万元,楼面起价21356元/平方米。地块南面紧邻金茂彭埠项目。

去年9月,金茂以楼面价36273元/平方米拿下这宗大体量宅地,自持2%。该项目同时也紧挨着淮矿(信达)9月拿下的36396元/平方米楼面价的宅地。

(98号彭埠宅地实景图)
(98号彭埠宅地实景图)

除了与去年出让的地块紧密连接外,该地块所在区域的交通是最为直接的利好。板块内交通四通八达,98号地块紧挨地铁4号线明石路站,除了交通外,地块西南侧有规划的幼儿园用地,西侧为1月19日出让的商业用地,当时该地块由祥生拿下,未来都将成为项目近距离配套。

95号彭埠商业地块仅经过一轮报价便结束,由4681号竞买人德信以83310万元总价竞得,楼面价9756元/平方米,溢价率0%。

98号彭埠宅地块经过七十一轮报价,由5260号竞买人龙湖以357755.0万元总价竞得,楼面价36251.85元/平方米,自持6%。

此外,顺位第二开始出让的文晖商地最快得出结果,这宗出让面积3212平方米的小体量商地经过37轮报价,16轮自持比例投报,最终由5408号竞买人浙江武林新城投资建设开发有限公司以20591万元总价竞得,楼面价22894元/平方米,溢价率68.9%,自持34%。

而三墩西地块则由绿城&杭州西投拿下,也仅经过了一轮报价,就以38069.0万元总价被竞得,楼面价5788.03元/平方米。

(93号文晖商地实景图)
(93号文晖商地实景图)

先是萧山三宗涉宅用地纷纷止步封顶前,再有昨日的临安土拍预冷,今日的土地出让作为年前最后一波土地集中出让,一定程度上也起到了指向作用。

庆隆宅地3万9的楼面价或许也在表明行情的下行趋势,而桃源板块则依旧封顶+自持,相比之下,不同区域的楼市或将在明年有些许变化了。

叶翔 本文来源:网易房产杭州 责任编辑:叶翔
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