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[原创]绿城、泰禾:收购之路是否长远?

2018-01-31 07:10:16 来源: 浙房子
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[原创]绿城、泰禾:收购之路是否长远?

近年来,杭州土地出让频繁,仅去年一年,杭州就有193宗地块出让,市场上的房企,无论是本地还是外来大鳄,都将大部分注意力集中到拿地上,这也是房企发展最根本的道路。而除了拿地之外,收购、并购及合作项目,也是房企发展的一条支路,能节约不少拿地成本。去年10月16日,杭州滨江集团宣布收购温州时代萧政储出〔2017〕17号地块50%的权益,与其按权益比例共同投资开发该地块;阳光城也通过收购物产中大地产业务,跃升至第8位。

说到收购,杭州本土开发商中,绿城收购的西溪山庄项目也是一个不得不说的话题。

2014年2月,华安西溪山庄与绿城洽谈收购一事,同月,绿城开始插手西溪山庄销售事宜;

5月融创收购绿城,次月融创带领西溪山庄团队对周边市场进行重新调研、评估,10月项目正式更名为绿城溪山桃源;

12月底,绿城回归,该项目也在2015年1月被重新命名为绿城桃源小镇。但在如今的小镇内,一些“西溪山庄”的案名标识还未撤下。

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绿城桃源小镇(西溪山庄)

作为绿城小镇之一的桃源小镇,虽然位于距离杭州市中心较远的闲林板块,但其自身却保持着较好的运营。板块内配套缺失是部分原因,项目体量巨大也占一部分,早在2014年,不少买了当时西溪山庄的业主,向媒体反映过生活配套缺失的问题,而在他们购房之初,开发商曾经许诺他们的幼儿园、商业街等,都没有在入住后落实到位。

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此截图不代表本号观点

在绿城接手西溪山庄后,将不少商业配套集中到了名为“缤纷里”的商业街内,可以说基本上自给自足了。浙房君在探访当日,商业街内的某餐饮店正值开业,来来往往的车辆和顾客都不少,由于是周末,商业街广场上带着孩子玩耍的父母也有很多。而一直在市场上有着较好口碑的绿城物业,也为桃源小镇加了不少分,由于小镇规模较大,从居住区到门口要走路半个小时左右,所以小镇居民的日常进出都依靠镇上的免费巴士,但等待时间较长,大约需要半个小时左右。

出镇的巴士最远能到达闲林西公交站,再加上小区内越来越完善的配套,业主的生活相比被收购之前的西溪山庄,可以说改善了不少。

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桃源小镇缤纷里

由于体量大,桃源小镇东侧的组团大多已经交付,而西侧的叠拼与独栋还有房源在售,目前,桃源小镇计划1月中旬加推部分高层房源,主力户型面积88、125方,预计均价15000-18000元/平方米。

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绿城桃源小镇售楼处沙盘

众安学君里11000元/平方米、金辉闲林信步18000-20000元/平方米、英特学府14000元/平方米,相对而言,桃源小镇这个价格在闲林板块内的在售楼盘中是相对偏高的,但或许是对自身的产品力与品牌力有信心,并且此时闲林的楼面价已经达到16650元/平方米,所以这个价格想来也是有根有据。

绿城作为杭州本地的知名房企,其实在收购方面涉猎甚少,早在2016年的中期业绩发布会上,绿城中国的相关负责人就表示,不太可能大面积兼并项目,因为并购项目匹配度很难保证。

其实这样的想法可以从过去不少的收购项目上看出根据,如果企业购入一个已经建成的项目,那么后者的建造水平、产品理念等方面很有可能与前者不太契合,若项目本身存在一些问题,也会给接手的房企带去不少麻烦。

当然,除了实力雄厚的杭州本地房企,外来的房企大佬也对收购有着很大兴趣,泰禾集团在2015年拿地入杭,当时拿下的未来科技城宅地,就是如今的泰禾杭州院子项目,溢价率70%,创下了新高。

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泰禾野风大城小院

然而泰禾在该项目之后,2年都没有别的拿地动作,直到2017年3月8日,泰禾集团以6.7亿元收购了野风银湖项目野风山的51%权益。项目占地面积49.25万平方米,综合容积率仅1.0,项目位于杭州富阳区,是杭州最早别墅开发片区,而泰禾这个专门的院子打造者,将该项目命名为泰禾野风大城小院,是杭州院子之后的第二座院子。

话虽如此,但在泰禾接手之际,之前的别墅、排屋以及公寓都已经进行过推盘。而在泰禾接手后,将部分待售的排屋进行了修整,而品质是否能够的上泰禾“院子专家”的名号,还要打个问号,但是单看大城小院的门头,竟多多少少还有些杭州院子的感觉,与大众印象中的院子系列产品相差无几。

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大城小院

在2015年初,野风山一期排屋售罄,300-480面积段的房源售价在350万-800万不等,换算下来最低均价12000元/平方米左右,当时的去化率已经达到7成。而在泰禾接手后,去年11月20日开放了售楼处,12月月底首次开盘将120套小合院与叠墅产品售完,排屋均价在在19000元/平方米左右,总价550-800万之间。

据当时泰禾方面相关负责人称,除了野风山项目之外,另有多个项目正在洽谈并购中,而目前为止,泰禾在杭州市场上也仅有大城小院这一个收购项目。虽在杭州市场上没有大动作,但从全国范围来看,泰禾的收购并购之路是越走越远了。

仅去年上半年,泰禾集团就通过并购的方式获得了太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州野风山项目等10个项目。进入三季度,泰禾集团又继续新增并购了南京句容、广州增城、北京侨禧、闽侯金水湖等项目。

除了这些在杭州收购项目不多的企业外,不少房企则表现出了浓厚的收购兴趣,比较典型的案例就是去年开出临平山北法兰公园,并在今年有2个合作类别墅项目的景瑞,以及融创、金成、广西建工合作的融金平台了。

在近两年土地价格水涨船高的情况下,收购、并购也成为了房企的另一种扩张方式,相比直接拿地,收并购项目的入手价格较低,也不失为节省成本的一个好方式,而后期如何运营,如何将自身品牌植入到项目中,也成为了不少房企正在经历的考验。

叶翔 本文来源:浙房子 责任编辑:叶翔
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