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中国人寿投资养老地产样本

2017-11-14 09:29:28 来源: 中国经营报(北京)
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中国人寿保险(集团)公司(以下简称“中国人寿”)在国内第一个投资开发的养老社区计划在今年试营业,而接下来时间,这家央企保险机构在全国多个养老项目都将密集开放。

中国人寿养老社区第一个入住资格发放给了一家化工企业技术总监的母亲,当时这位90后客户向中国人寿支付的代价是购买了一份10年期缴、年缴费30万元的“颐享金生”保单。

坐落于苏州阳澄湖半岛的“国寿嘉园·雅境”养老养生社区,是中国人寿在国内开发建设的首个养老社区项目,并计划在今年开始试营业,该公司为此推出了“保险计划+养老实体”的复合型养老养生产品。

这些未来有着养老需求的客户购买中国人寿关联的相应保单,其实只能获得入住养老社区的优先资格。如果客户或老人将来住在中国人寿的养老社区安享晚年,又将要缴纳保证金、月度管理费和额外服务费等。

中国人寿将养老业务统一为“国寿嘉园”品牌,并由负责集团另类投资业务的国寿投资控股有限公司(以下简称“国寿投资”)投资、开发和运营。囿于养老业务要求长期投入及培养,国寿投资从2013年开始投资养老社区项目至今,仍未贡献营收。

养老社区对接保单产品

中国人寿已经在北京大兴区、苏州工业园区、三亚海棠湾、天津空港经济区等南北四地开发建设了4个“国寿嘉园”品牌养老社区,分别是国寿嘉园·韵境、国寿嘉园·雅境、国寿嘉园·逸境和国寿嘉园·乐境,呼应四季。

该机构计划将这些养老养生社区完全对接相应的保险计划,比如两年前位于苏州阳澄湖半岛的国寿嘉园·雅境向市场推出时,国寿颐享金生年金保险(分红型)产品也一并面世。

国寿嘉园·雅境当时推出市场的形式,跟房地产开发市场类似,也是“期房产品”,国寿投资养老养生投资部总经理陈伟波透露国寿嘉园·雅境要到2017年左右才可以试营业。

中国人寿将《养老社区入住资格确认书》作为国寿嘉园·雅境养老社区与国寿颐享金生年金保险(分红型)保单产品对接载体,购买保单的客户,将来选择入住中国人寿养老社区时可以保证入住权、优先入住权、价格优惠权、体验式入住权等权益。

中国人寿个险部一位人士介绍,按照中国人寿养老养生社区对接保单产品设计要求,客户要求10年交费期,每年交费20万元以上,方可享受上述权益。

客户最终入住中国人寿养老养生社区,其方式如果是通过直接购买保险计划取得养老社区入住资格,届时则需要缴纳月度管理费和额外服务费等;同时如果没有购买保单产品,入住时则可以缴纳一笔押金保证使用权,另外缴纳月度管理费和额外护理服务费。此外也有物业终身使用权交易模式。

《中国经营报》记者向中国人寿及其养老养生社区投资平台国寿投资进一步求证这些养老项目和产品的收费定价、资金筹措安排及退出方案,不过暂未回复。

“无论是开发企业,或者保险机构,其开发运营的养老项目投资回报率都非常低,收益率都维持在个位数左右,而且随着运营时间的增加,运营费用等成本投入增加,回报率会更低。”一家与大型保险公司合作过的服务机构人士告诉《中国经营报》记者。

她进一步介绍,中国人寿这些养老养生项目,从成本角度,前期主要依靠以较低的价格获得土地成本,建成后则是运营相对成熟的退出阶段,经物业和土地重新评估升值带来的收益,“随着老龄化到来,国内各大城市都存在大量养老需求的老龄人口,保险机构开发这些养老社区确实可以满足客户真实养老照料需求,同时以此对接保单产品。但是养老社区运营现阶段难以获利,主要是低成本土地及后期退出资产升值收益。”

国寿嘉园·雅境是中国人寿对外推出并对接保险计划的首个养老社区项目,中国人寿在2013年8月份获得了苏州阳澄湖养老社区地块。根据地块成交记录,项目地块编号苏地2013-G-58,地块面积超过16万平方米,成交总价不到2亿元,楼面单价只有1725元/平方米。

这宗地块用途为住宿餐馆(养老)用地,出让条件内约定不可分割销售,同期出让的苏州成交的住宅用地或商业用地等楼面单价则是中国人寿取得项目地块的3~5倍。

中国人寿之所以能够以较低价格获得养老项目用地,是因为获得了与苏州市政府战略合作“背书”,双方当时签订了战略合作协议,并设立了苏州市城市投资发展基金。

中国人寿负责国寿嘉园·雅境养老社区开发的项目公司国寿(苏州)养老养生投资有限公司最近又在区域内获取了一宗地块,地块面积超过17万平方米,属于商服用地,成交总价4亿元左右,地块楼面单价也仅为3828元/平方米,较同期同区位商服用地成交价格为低。

“现在养老需求很迫切,但是养老项目集中投入很高,而且为了培养服务能力,要求持续增加更多投入,这导致养老产品费用较高,主要开发给高端客户,但运营回报率依然只能停留在个位数,收回投资周期非常久。”前述与大型保险公司合作过的服务机构人士说,“但与政府合作的创新性、公益性项目,土地成本较低,地价持续走高的趋势下养老社区可以考虑重估价值完成退出,以此获得土地和物业增值收益。”

她补充,现在中国人寿对养老社区产品筹划的对接渠道里,包括客户购买中国人寿相关保险产品且所交保费达到一定金额,才有资格签署入住资格确认书获得养老社区相关权益,或者入住时缴纳一笔保证金,又或直接买断或购买养老物业终身使用权,“这实际上是从客户手里提前收回了大笔资金,平衡之前的整体投入,但入住过程中仍要每月缴付管理费和服务费维持运营。”

养老业务占比轻微

负责这些养老社区业务的是中国人寿旗下的资产管理平台之一国寿投资,定位为专业的另类投资管理平台,主要为中国人寿及其子公司提供另类投资管理服务,同时负责处置和管理中国人寿历史上划转的留存资产。这些划转资产主要是分布全国各地的写字楼。

记者了解到,截至今年上半年,以签约规模计,国寿投资管理的资产规模已经超过2500亿元,与2012年该机构仅管理的60亿元资产实现了数倍飞跃,投资方向涵盖不动产投资、股权投资、养老养生投资及资产管理等领域,投资项目分布海内外。

一家大型综合集团保险业务战略规划研究部人士告诉《中国经营报》记者,国寿投资的业务主要有两块:一个是负责中国人寿及其子公司委托的保险资金的另类投资,主要进行股权、不动产、养老养生项目等投资,受保险资金投资管理办法的约束。另一块则是自有资金性质的投资,下面有很多子公司或关联公司,偏重于资产和企业管理,投资方向可以更宽泛一些。

具体而言,国寿投资的经营模式主要分为另类投资管理业务和资产管理业务,另类投资管理业务包括了按年度接受委托的保险资金另类投资管理服务和按项目提供的投资顾问服务,资产管理业务则主要是管理和处置中国人寿改制过程中剥离的留存资产和控股企业,获取投资性房地产的租金收入。

比如,国寿投资每年会与中国人寿及其子公司签署保险资金另类投资委托管理协议,在中国人寿等的投资指引之下进行另类投资,并按照协议规定收取投资管理服务费、浮动管理费及业绩分成。中国人寿则对国寿投资管理形成的项目按照固定回报类项目和非固定回报类项目分别进行业绩考核。另类投资主要是相对于股票、债券、期货等公开市场交易产品之外的投资类别。

固定回报类项目主要包括债权类项目(含采用股债模式的不动产项目中债权投资部分)、类债式股权投资基金、约定最低分红的股权投资及其他以固定回报为主要目的金融产品。非固定回报包括通过投资资产出售获得退出收益的股权投资项目,持有期回报不固定的物权投资项目,及采用股债模式的不动产项目中未约定最低分红的股权投资部分。

据国寿投资披露的数据显示,今年上半年,其主营业务及其他业务收入约为8.38亿元。其中,主营业务中的投资性房地产租金收入为3.61亿元,同比基本持平。另类投资管理收入2.51亿元,收入占比依然较低,但同比增速接近翻番。而在5.7亿元的营业利润中,投资收益占比接近六成。

一家另类投资机构的经理对记者表示,与平安不动产等一些保险集团旗下的管理平台相比,国寿投资的资产相对较轻,其主要通过运营管理获得收入。

据记者了解,在国寿投资的另类投资组合中,养生养老投资的规模占比较小。根据能获得的最新资料显示,截至2015年,在近1255亿元的资产管理规模中,养生养老业务的投资占比仅为1.86%。这些投资尚未转化为公司的收入和利润。

在一些行业人士看来,养老社区的建设周期长、利润低。一个养老社区项目从拿地到盖房,平均周期是5年,建设1个社区的花费是30亿~50亿元,并要承受5年无收益的压力。

按照“大资管、大健康、大养老”的发展战略,养生养老投资被定位为中国人寿战略型投资业务,其主要通过投资并持有运营包含多种业态的养老养生社区以及提供专业化、个性化的养老养生产品和服务,极大促进保险主业,从而带来长期均衡稳定的投资回报并实现保险资产的保值增值。

“保险业投资发展养老养生产业,一定要结合保险资产负债特征,特别要用足保险这一独特的金融功能来进行系统性安排。我们并不认为养老只是针对失能或短期卧床老人的医疗康复护理等最后一个阶段的任务,保险公司通过推出其保险关联产品,完全可以将养老服务前置20年。”国寿投资副总裁杨华良之前在公开场合表示。他说,对于建养老社区,保险公司更像是战略投资者,而非财务投资者。

据记者了解,与保险主业对接是养老养生业务的战略任务,国寿嘉园·雅境项目正是在此战略目标统筹范围之内。

《中国经营报》记者多次电话及邮件联系中国人寿及国寿投资尝试了解养老社区项目筹资安排、盈利测算、产品服务定价及退出方式等,截至记者发稿未见答复。

赵侃一 本文来源:中国经营报 责任编辑:赵侃一
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