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今年楼市最大悬念出现了!但是很多人还没意识到

2017-11-14 08:21:25 来源: 地产情报
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现如今,伴随着弱二线大限售,一、二线城市的信贷收紧。整体货币政策不紧不松,但定向针对房地产逐步收紧。但值得注意的是,楼市最大的狠招还未祭出,那就是加息。当然,它也是今年楼市最大的悬念。

加息或是楼市最大狠招

加息或是楼市最大狠招。主要有两个原因:

一是,现在首付款继续提高的空间不大。现在中国的好一点的城市,首套房都是首付3-4成,二套7-8成,全世界最高的首付比。这个继续上升的空间已经不大了(首套房继续收紧,就会偏离支持自住需求的精神),要想稳定房地产,最有效的办法可能就是加息了。

二是,加息又不能全行业一起搞,一起提高的话,实体行业就扛不住,影响经济好转的势头。

所以,结果可能只有一条路,加息。通过加息,持续抬高购房者的月供成本,让那些通过首付贷、消费贷激进加杠杆的投资者,或吐货或退场。

央行会在什么情况下加息?

央行加息的动因是为了维持经济的健康发展,维护金融市场的稳定,一般来说,央行加息主要出于以下原因。CPI增长过快

CPI即居民消费价格指数,CPI代表社会的通货膨胀水平,通胀水平越高,表示经济增长较快,趋向好转,也就不再需要央行过多地向市场释放货币来支持经济了。而过高的通胀不利于去杠杆,为了防范风险,在CPI增长过快的情况下央行会加息,从而减少市场资金的供给。一般来说CPI2.5%左右是一个界限,当CPI增长超过2.5%的时候,央行加息的可能性就比较大。

经济增长过快

经济增长过快本来是一件好事,但是如果经济的增长是由于投资带来的增长,那可能面临投资过热,容易造成产能过剩。利率作为国家调控经济的重要手段,一但经济增长过快,为了维护经济的平稳增长,避免产生经济泡沫,央行一般也会加息。

人民币贬值过快

如果人民币贬值,意味着持有人民币的收益将会降低,这时候会造成资金外溢,也就是资金会从国内流向国外,寻求更高的收益,如果大量资金外流,会造成国内资产价格的降低,进而影响国民经济的发展。所以一旦人民币贬值过快,而且贬值持续的时间在一年以上吗,那央行就可能会加息。

央行加息对贷款有什么影响?

央行加息,意味着资金的成本增加,这样对贷款者来说,影响可是不小。

贷款利息上涨,贷款成本增加

首先我们需要弄清的是,央行的加息一般都是双向进行,也就是贷款利息和存款利息同时上调。一方面是贷款利息上调,贷款的基准利息上升,直接造成贷款成本的提升;另一方面,存款利息的提高使得银行的资金成本增加,如果资金成本增加,那利息必然会传导给贷款,从而造成贷款成本的进一步提升。

贷款变得紧张,贷款难度加大

我们知道,社会上的资金构成还是多样化的,既有银行系统的资金,也有社会闲置资金,还有专门的投资资金,如果央行上调存款利息,那就会吸收更多的存款,这样一来社会资金就会流进银行,造成社会资金供给减少,逼迫更多的人通过贷款机构去融资,那就会造成贷款紧张的局面。

而且更为重要的是,伴随加息的同时,央行往往会同时通过公开市场来减少资金的投放量,进一步减少对银行资金的供给,让银行的资金更紧张。

央行12月份会不会加息?

美国是全球最大经济体,美元又是全球最通用的储备货币、贸易结算货币,所以当美联储收紧货币政策的时候,经济大国只能跟随。而美联储上月已经开始缩表,预计今年还将加息一次,预计明年还将加息三次。

那么中国会在12月跟随美联储加息?

不太可能。

利率是货币的价格,所以两个国家的“利率差”会影响到两种货币之间的汇率。比如中国想让人民币对美元贬值,可以在美元加息的时候自己不加息,甚至降息;反之,中国想在美元加息的时候,让人民币保持稳定,甚至比美元还强势,只能提高人民币的利率。

但问题是,提高利率对实体经济是利空,会增加企业的融资成本,会让自己出口的货物“变贵”。

过去一年多时间,美联储加息了四次,把利率提高了1个百分点。中国没有宣布提高“银行存贷款基准利率”,但通过控制资金供应量,事实上提高了市场利率。在房贷市场,加息就更加明显。虽然5年期以上贷款基准利率没有上浮,但各银行在放贷的时候,在基准利率(4.9%)上加了10%到20%的浮动利率。有些地方,二套房贷款甚至上浮了30%到40%。

也就是说,中国采取的是两种“隐形加息”方式:

第一,通过银行间拆借市场上资金供应量收紧,以及减少短期资金、增加中长期资金,达到了加息的效果。

第二,对楼市定向加息,一些热点城市、重点人群上浮比例就更高一些。

央行这样做,是避免“全面加息”,也就是提高“存贷款基准利率”,因为这会让实体经济受到负面影响,尤其是中小企业、民营企业会受到影响。

现在,楼市在成交量上再次进入了冬天;人民币升值带来的影响显现,出口增速开始回落。在这种情况下,经济出现新的拐点将不可避免。

而中国经济转型完成,仍然需要时间。如果中国仍然追求6.5%以上的增速,那么全面加息是不可能的,未来再次放松楼市调控也将是必然的。

从中国利率走势演变看,加息周期越来越短,降息周期越来越长,利率整体走势越来越低。如果经济不转型,还希望保持较高增长速度,这种局面恐怕会继续加剧。那么,资产价格控制起来,难度就比较大。

总之,今年12月央行不太可能跟随美联储“正式加息”(上调“银行存贷款基准利率”),而可能通过“锁短放长”稍微提升一下拆借市场利率。至于房贷上浮,恐怕也已经见顶,未来可能随着进入新的年度,适度放松房贷额度管理。

赵侃一 本文来源:地产情报 责任编辑:赵侃一
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