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难生存的不仅是刚需!这年头地主家也没“余粮”!

2017-11-14 07:49:34 来源: 透明售房网
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10月11日,余政储出〔2017〕21号临平北商住地由7号竞买人上坤以上限总价15.5亿元竞得,成交楼面价12750元/平方米,自持面积比例2%。至此,在杭州大门外徘徊许久的上坤终于入杭。

上坤在参加了今年大大小小40多次的土拍陪跑之后,终于完成了入杭之举。今年杭州土地市场火热,上坤拿地曲折不是个例,不少外来房企虎视眈眈,还有已入杭但土地储备告急的房企,最近也频频在土地市场上亮相,寻找时机拿地。开发商无“存粮”,如何获得土地储备,已经成为房企们亟待解决的一大难题。

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土地市场几家欢喜几家愁

通过整理2017年至今的房企拿地数据可以发现,一些实力雄厚的房企在杭州土地储备较为丰富,例如滨江、碧桂园、万科等品牌房企均有不少储备地块。

若说今年土地市场上的最大赢家,未必是从公开市场上拿地最多的公司。据笔者不完全统计,滨江今年通过土地挂牌出让方式拿下了4宗宅地后,又通过联合拿地、收购以及合作开发等多种方式,相继拿下紫阳南星地块、时代市北西项目和金地湘湖项目,土地储备高达7宗。

万科对于风险控制是轻车驾熟的,除了公开市场所得的3宗地块,2017年杭州公司在杭州本地通过并购合作还取得了2个项目(已公开),此外,在嘉兴、绍兴1个等地均有收获,浙江省内累计确权获取项目7个,其中目前还有不少正在洽谈中的项目暂时未公开。

碧桂园于年初包揽萧山镇街4宗地后,8月份又拿下了一宗萧山所前单元地块,融信、金辉、金地等多个开发商表现强势,均在今年拿下了三四块土地储备。

难生存的不仅是刚需!这年头地主家也没“余粮”!

除此之外,葛洲坝、上坤、大名城、路劲等新进房企多次活跃在土拍现场,最终顺利入杭,如联发、金科等开发商甚至拿下不止一宗土地。

难生存的不仅是刚需!这年头地主家也没“余粮”!

而据笔者了解,不少曾在杭州有项目的房企如大家、雅居乐、华夏、中骏等,在2017年因为各种原因没能在杭州拿地,土地储备告急。

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收购拿地、股权投资合作开发,规避风险成主流

在房企拿地过程中,我们可以发现不少开发商都是通过收购、股权投资合作开发项目。今年以来,有不少房企相互之间达成了意向合作。崇贤板块8月份两宗商住地均为合作开发项目,其中的路劲崇贤项目由路劲和万科合作开发,而绿都项目则与远洋联合开发。

土地市场上的竞争越发激烈,不少房企通过曲线拿地,另辟蹊径增加土地储备。今年年初,拿地至今近7年未动工的临浦项目被远洋地产收购。这对远洋而言,不必通过招拍挂即可增加储备。

作为今年住宅用地的最大赢家,滨江集团也通过收购、股权投资取得了不少土地开发权。10月16日,杭州滨江集团宣布收购温州时代市北地块50%的权益,与其按权益比例共同投资开发该地块。

10月25日,滨江宣布参与金地63亿萧山项目开发。除了宅地以外,滨江还参与了商地的开发,7月29日,滨江同样发布公告称将参与杭州通达项目的开发,占股17.15%。

此外,往年步伐较缓的景瑞,则通过另类方式,在今年加快了发展的步伐,虽然没有在公开市场上拿地,但是二手项目合作并购的方式,另辟蹊径取得了3个项目,分布在临平、闲林和之江。

无论公开市场上的竞争多激烈,房企在合作并购的道路上也是暗潮涌动,研判、选择、商务谈判、改造、面市,都不似公开市场上拿地的清晰可辨,其背后的操作难度亦是超乎想象,这无疑也是在考验房企综合能力。

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新兴板块、偏远地块为何能够火起来?

开发商土地储备告急,热门板块竞争激烈,不少开发商对新兴板块和偏远地区的拿地意愿进一步加强。路劲、上坤等多个开发商,都是通过此举顺利入杭,完成在杭州的布局。

纵观今年的土地市场可以发现,曾经发生在主城热点板块土拍时房企会出现“抢地”的情况,现下出现在了杭州各个区域。一些新兴的配套还不成熟的区域,甚至是偏远地区,房企也开始抢先布局。

今年以来虽然土地供应量不断加大,不时有“出让潮”出现,但杭州土拍市场僧多粥少的局面尚未改变,几十家开发商争夺一块宅地的情况屡见不鲜。主城区拍地艰难、拿地成本高已成不争的事实,而新兴板块和偏远地块门槛有着低门槛、低总价、竞争压力小的优势,对于大部分房企而言是个不错的补仓机会。再加上置业门槛的提升,不少购房者也逐渐开始考虑有着发展前景的新兴板块和偏远地区,缺粮房企对这些地区的关注度也随之提升。

崇贤单元尽管配套还不完善,但继去年祥生以10326元/平方米的楼面价,开启崇贤地价破万开始,崇贤单元受到了大家的注意。崇贤是不少刚需客群的目标对象,不少开发商把目标瞄准了这里。

今年以来,崇贤共出让了5宗宅地,楼面价均为12999元/平方米,其中4宗需要自持,两宗需现房销售。且拍卖会上投报的房企,也从原先的6家增至11家,且不断有新的房企亮相,拍卖过程中,竞争也是异常激烈。

事实上,开发商拿地困难,而偏远地区如临平山北、萧山所前单元地块均有不少房企参与竞拍,最终经过激烈角逐,由碧桂园拿下。而空港新城、临平山北等多个较为偏僻的板块,也引发了多家房企疯抢,楼面价屡创新高。

6月份碧桂园拿下了萧山所前地块,日前,笔者联系了碧桂园有关人员,她表示:“目前主要方向还是在新兴板块和偏远地区,遇到主城区比较重点的项目也会跟进。”

融信于5月27日拿下了空港新城的靖江花神庙地块,9月份,融信继续亮相空港新城商住地。虽然这一次没有拿下该地块,但是融信已先后两次把目标定在了空港新城,至于原因,融信相关人员告诉笔者:“目前还是在寻找时机,择机拿地。”融信在今年的土地市场拿地策略上,作出了相应的调整,通过在偏远地区,择机拿地,获取优质土地地块,增加企业土地储备。

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联合拿地成市场竞争优势

绿城&建发联合体、金辉&建发联合体、绿城&九龙仓联合体、滨江&保利联合体……今年以来,众多的联合体活跃在今年的土地交易市场中,对于热门板块多家实力房企选择了联合拿地的策略。

9月13日,紫阳南星地块由滨江&保利联合体拿下,紫阳南星地块作为上城区难得的宝地,自然免不了不少房企争抢,但总价高等诸多条件的限制,门槛不低,两家品牌开发商最终选择了联合拿地。

难生存的不仅是刚需!这年头地主家也没“余粮”!

事实上,杭州土地市场上的联合开发由来已久。近几年,绿城一直与九龙仓是固定搭档,先后开发出了钱塘明月、柳岸晓风等经典楼盘。今年以来,绿城和建发合作频繁,先后拿下了塘北单元宅地和留下单元宅地。

在房企大鳄大举拿地的背面,是不少房企陷入拿地困难的境地。因此,适当和其他房企进行联合拿地已经成为必然趋势。

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多家房企转战租赁市场

拿地难已经成了开发商公认的话题,但也有不少开发商转战租赁市场,加快在杭州市场上拓展布局。

今年以来,杭州市大力发展租赁行业,大型房地产企业纷纷入场,万科、龙湖、德信等在内的房企纷纷布局租赁市场。

今年5月,万科泊寓在杭州的首发之作,萧山精峰社区正式推向市场,这也是杭州所有开发商在长租公寓领域的试水之作,至今已有3个项目正式营业,另有3个项目年底前将对外。此外还有龙湖冠寓、德信随寓、群岛等多家长租公寓,这些房企通过自建自持物业、或购置租赁城市低效资产进行改造,规避传统拿地等成本负担的问题,转战租赁市场。

3月24日土地新政颁布后,越来越多的自持地块涌现在市场上,不得销售、不能转让成了房企开发的难点。不少房企表示这些自持物业将会用于租赁市场,来获得长期收益。此外,10月27日,杭州首宗租赁用地出让,又将地方国企引入租赁大军。

眼下,拿地成本越来越高,拿地房企也越来越多,竞争也越发的激烈。对于拿地困难的房企,可以在夯实自身业务能力,做好产品的同时,通过偏远拿地、加强与其他房企合作、转战轻资产等多个方式加强土地储备,带来更多优质产品。

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