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白菜价!昨日杭州首宗纯租赁地楼面价仅5049元/方

2017-10-28 08:47:15 来源: 网易房产杭州
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9月26日,杭州市国土局网站挂牌了一块土地用途标注为“租赁住房”,未来项目建成后“只租不售”的地块,这是杭州首宗租赁住宅用地。一时间吸引了楼市的热议。该地块位于彭埠,出让面积39086平方米,容积率2.3,地上可建建筑面积89897.8平方米,在今日下午正式成交。

白菜价!杭州首宗纯租赁地楼面价仅5000元/方

地块区位图

最终共有1家单位报名竞拍,成交楼面价5049元/㎡,成交总价45390万元,溢价率为0%,竞得单位为杭州城东新城建设有限公司。这个价格,对于今年彭埠单元出让的地块来说,简直就是白菜价,不到周边住宅地价的七分之一。

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配套公建建筑面积不大于地上总建筑面积的10%,社区服务用房按不少于30平方米/百户设置,养老用房按不少于20平方米/百户设置且不少于200平方米。本块租赁用地只有国有企业才有报名参加竞拍的资格。而挂牌文件中对于该地块的后期建设也规定颇多。挂牌文件中明确要求,地块容积率不大于2.3,建筑密度不大于28%,绿地率不少于30%,建筑限高不大于50米。

此外,地块还对停车位、公共自行车配建等有具体的要求,并有需落实海绵城市建设要求,按照工业化要求全部实施装配式建造等多项规定。

租赁地块深度解析

该租赁住宅用地和天聚府(公租房)小区相邻,在天聚府的顶楼可俯瞰整个地块的全貌。目前地块已经被2米高的围墙围住,内部杂草丛生,且有杂物堆积,但总体来说地块较为平整。

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出让地块实景

既为租赁住宅用地,租金肯定是大家最关心的事情。该地块周边小区的租金,普通住宅若按90方的户型来算,平均租金大约在5000-6000元/月。

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根据周边房源目前的租金来看,若按90方一套房源计算租金,仅计算土地成本,开发商在70年产权的有限时间内,每套房的租金大约在600元/月,就可以收回成本。

浙江中原地产首席分析师荆海燕分析:如果按80平方米户型算,预估增加1125套,但一般小户型会较多,因此后续实际增加的租赁房源或将只多不少。

而除却土地成本,还有建筑费等成本,开发商也不会等到第70年才收回成本,因此该租赁用地的租金比周边小区房源的只高不低。

交通:距离德胜快速路入口约2?公里,地块南侧即为杭甬高速,自驾出行交通便利。

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德胜快速路

但目前地块前往德胜快速路的沿途道路仍在修整中,后期工程完善将利于车辆通行。此外,地块附近还有新塘隧道正在建设中,待新塘隧道建设完工,从地块出发,前往杭州东站将会十分方便。

距离地铁1号线彭埠站2.2公里,附近还有尚在规划的地铁4号线明石路站,此外1.5公里范围内有同协南路天城路口等公交站,可以前往市中心、杭州汽车客运中心、丁桥等目的地。

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地块附近公交站

教育:位于地块西侧,有规划的幼儿园、小学、中学项目。2.5公里范围内有夏衍幼儿园、夏衍小学等教育资源。但目前地块学区并不确定,总体来说,地块周边的教育资源还是比较丰富的。

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(夏衍小学)

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(夏衍幼儿园)

医疗:地块距离江干区人民医院约2.3公里,周边有杭州市急救中心、杭州市疾病预防控制中心,总体来说,医疗资源也相对丰富。

商业:地块周边除了天聚府楼下有几家便利店底商外,目前基本无任何配套。但在地块的北侧有宋都的商业项目,后期商业配套将会跟进。

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(宋都商业项目施工实景)

彭埠地铁站附近正在兴建的杭州港龙城、已开业运营的东站西子国际,以及三花国际、德信杭州之翼等商业项目都将辐射到地块所在区域,周边商业氛围浓厚,生活便利。

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港龙城

周边小区:目前地块距离最近的就是天聚府小区,除此之外,距离地块2公里范围内,有众多成熟小区,如钱塘白石嘉苑、新中宇维萨等。

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钱塘白石嘉苑

此外,周边还有今年刚出让的三宗住宅用地,分别是淮矿信达项目、三湘印象项目和金茂彭埠项目。如此多的住宅聚集在一起,将来的生活氛围必然不差。

杭州未来租赁用地布局

今年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位,杭州正是其中之一。此次杭州出让租赁住宅用地,也是对国家政策的响应。

根据8月29日出台的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》要求,未来3年,杭州新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。也就是说,国土局还将供应租赁住宅用地。

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“只租不售”供地模式将是杭州土地出让方式的有益补充。租赁住宅项目也有利于缓解目前杭州商品住宅的需求压力。而如城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等产业发展,人才引进对于租赁用房的需求也不小,未来杭州租赁住房用地供应将结合这些地区的需求,确定一定比例住宅用地作为人才专项租赁住房用地。

一线城市只租不售先行

杭州地块将有何走向?

无独有偶,只租不售地块在其他一线城市都已经陆续出让。

去年11月16日、17日,北京首批“限房价、竞地价”中的三宗进入“高标准”住宅建设环节的地块终于尘埃落定,万科以50亿竞得海淀区西北旺镇18号地;万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地;中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。值得关注的是,这3宗地附加条件均为企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%,自持年限为70年,一定意义上来说,它们也是全国首批只租不售地块。

今年7月4日,上海首次推出两宗租赁住房用地,被两家国企竞得,成交楼面单价分别为5568元/㎡和5950元/㎡。今年7月以来,上海已经成功出让6宗租赁用地,当前正在挂牌中的租赁用地还有9宗。出让结果显示,竞得方多为国企,且均为底价竞得。

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10月11日,深圳推出位于龙华区民治街道的一宗二类居住用地,该地块将于11月10日进行出让,据悉,地块要求开发商自持70年,并配建不低于30%的人才房。

10月16日,广州首宗公开挂牌出让、“只租不售”的住宅用地诞生,由科学城(广州)投资集团有限公司竞得,竞得人表示,这块地未来将建造住宅并出租,预计明年初动工。

从上海租赁用地成交结果来看,目前所出让的六宗租赁用地全部由本地国企摘得,广州地块的竞得者科学城集团也是国企。

从去年年底开始,全国范围内就有不少租赁地块上线,北京的地块分别被万科、中铁竞得,而万科早在租赁市场有过试水,拥有自己的长租公寓品牌——泊寓,由此看来,由万科拿下的这两宗自持70年的地块,未来的走向似乎不言而喻了。

而杭州的后续出让的租赁住宅用地是否会开放非国企开发商报名通道,还得看政府意向。实际上,租赁住宅用地的出让,对很多想进入长租公寓、进入租赁市场的开发商是一个突破口。但不少业内人士曾表示,只租不售地块对于企业的资金实力是一个极大的考验,小企业即使拿了地,可能都撑不到项目盈利那一天。大量的租赁住房用地,还是需要资金力量雄厚、运作稳定的企业去打造。

近期相关新闻大盘点

近期,租赁市场相关的话题都是媒体争相报道的热点。短短一个月内,租赁市场就出了几件“大事”。

9月29日,全国首个智慧住房租赁平台上线,将有效解决了租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定等问题。

10月10日,支付宝主办的中国放心公寓联盟发布会在上海举办,正式宣布在支付宝端率先打通国内8个城市线上租房服务,推行免押金、房租月付。

10月11日,被业内称为首单长租公寓类REITs的ABS项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行。

10月18日,深圳市政府办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

10月20日,山东版《实施意见》出台,明确要建立租购并举的住房制度,重点提出多渠道增加租赁住房供应。

10月23日,国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称“保利租赁住房REITs”)获得上海证券交易所审议通过。将为企业提供创新融资渠道,助力租赁住房市场发展。

10月24日,京东宣布正式进军房地产市场,首期已有82家开发商和35家服务商入驻,涉及2027个项目,覆盖超过20个城市,并且已经与碧桂园等众多开发商达成合作。

10月25日,网易旗下自营电商品牌网易严选在杭州宣布,牵手长租公寓品牌群岛,推出了名为“严选HOME”房间。

租赁市场发展带来的“土地成本过高、经营风险大、难盈利等担忧和隐患,正在被一些新政策和一些新举措所化解,或许租房时代已经在悄悄走近了。

冯云珏 本文来源:网易房产杭州 责任编辑:冯云珏
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