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龙湖缘何加速?邵明晓:该快就快一点

2017-07-31 09:00:43 来源: 21世纪经济报道(广州)
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半年距千亿仅半步之遥。日前,龙湖地产有限公司(0960.HK,简称“龙湖”)披露其今年上半年实现销售金额926.3亿元,同比增长140%,完成年度目标84%。在所有上半年超额完成业绩指标的房企中,龙湖异军突起。

7月下旬,龙湖高管团队现身上海,从多个维度解释了龙湖业绩增长的原因。

在龙湖城市群布局里,长三角的分量已占30%,虽然目前还没有达到对集团业务贡献最大,但却是一个充满想象力的战略高地。龙湖上海现有布局除住宅、购物中心,也包括联合办公、长租公寓等新业态,这些新业态将承担龙湖盈利增长试验田的作用。

龙湖集团CEO邵明晓指出,今年业绩显著增长,受益于楼市环境,也在于龙湖将存货前置供应,并多元布局地产市场。“2014年三季度到2016年三季度,中国房地产处于上升机遇中的一个翘尾行情,这其中又包含了一二线城市去库存与客户购买热情高涨的因素。”

邵明晓坦陈,龙湖今年上半年各个城市的供货都是在往前跑,也造成了增长速度加快。

“从宏观经济角度,中国正在进行产业结构升级、新动能转换,我们关注到各个大城市都在做。龙湖是长跑运动员,不会为一个相对短的目标去做资源的匹配、变化。”

存货前置

龙湖人认为,存货就是癌症。为具备更强竞争力,龙湖从整个运营体系入手,打造供销存体系。

龙湖集团副总裁袁春指出,龙湖经过近两年的打造,在内部从拿地到定位、设计开发等各环节形成了一个稳固的链条。只要稍微调紧一下,就可以前置供货。

龙湖从去年第四季度开始,就把一些供货提前。比如在今年春节之后、限价调控之前,龙湖很多项目都已按照正常市场价出货。袁春认为,这一策略从后来看,也验证龙湖因此享受到了销售红利。

“当市场发生变化,速度该快一点就快一点。”邵明晓说,龙湖不会过分超越、持续超越行业发展,未来还会坚持主业,稳健发展。

目前龙湖主航道业务就是住宅开发、商业运营、长租公寓、物业管理。长租公寓本质上也是投资型物业,有轻资本部分,但也有重资产部分。据上述高管透露,长租公寓的原理跟商业类似,均是基于对未来市场需求判断所做的布局。

公开信息显示,龙湖也在试水一展空间等内部称之为“点心业务”的品种。“我们会把集团所有的战略性资源往主航道业务上放。如果是投资型物业,则会坚持重资产模式。”邵明晓指出,这一战略基于低资本成本的企业优势。

把握下阶段诉求

龙湖内部有一个铁律,就是持续降低资本成本。而龙湖的融资成本较低这一优势也是业内共识。曾有一名金融界人士向记者透露,在香港金融机构眼里,内房股投资价值评价较高的房企包括龙湖与世茂房地产。

过去三年,龙湖是行业内唯一一家没用过非标,没做过前端融资的企业。除了开发贷、发境内公司债、海外美元债,龙湖在海外还有不担保无抵押的信用银团贷款。这是龙湖在香港的一个特有红利。

龙湖持续低成本的融资战略,为其做投资型物业打下基础。据了解,该公司在研究西蒙、西田等知名企业后发现,这两家公司持续以重资产模式做投资型物业,核心是资本成本。据第三方机构测算,在中国做投资型物业的回报率能做到6%已是非常优秀的水平,而龙湖要求资本成本要大大地低于这个才会去做。龙湖的供货一直在做相应的铺排调整,包括投入端口的战略支撑,产品研发、客户研究、市场定位等。此外,龙湖强调低资本成本、保持两位数以上的利润增长,都是围绕短期增长和长期可持续的增长结合。

龙湖集团上海公司总经理温介邦透露,龙湖在上海市场尝试最多的是TOD轨道交通+物业的运营模式,比如虹桥天街。因为随着上海城市扩张,未来一定是轨道节点的物业运营成为趋势。上海龙湖已经做了很长时间的研究。

温介邦表示,进入城市更新开发阶段,龙湖开始布局远郊,因为近郊如宝山、松江、嘉定市场发展已经成熟。如奉贤、金山、临港等远郊开发已经在公司内提上议程,环上海市场布局思路已经形成。今年初,龙湖已在浦东临港拿工业用地进行开发。

温介邦指出,上海公司在未来4-5年需要花力气去做的,就是对上海下一个发展阶段的诉求和当下的痛点有所捕捉,并基于此来建立龙湖业务体系和组织体系。

“谨慎”看待后市

对于龙湖拿地额度一直在增加的疑问,邵明晓指出这是与负债率相关的。据披露,龙湖此轮拿了不少商业综合体项目,而这类项目本身门槛较高,所以能够取得也得益于公司的资本成本策略。对于龙湖而言,商业综合体项目一部分做住宅、一部分做天街,天街正好对应投资型物业,因为有门槛所以溢价也不高。

邵明晓指出,拿地肯定不是越多才越好,拿地时对周期的判断,对负债等指标的把握是门学问。“对拿地周期的判断,要是做到60分以下,公司就没了;要能做到90分以上,你就是神仙,或者有内部消息。”所以邵明晓并不认为可以依靠个人能力作出精准预判,龙湖一向用纪律来控制拿地节奏,符合管控指标就可以拿。

龙湖此轮拿地布局在北京较多,基本上通过北京龙湖+保利+华润联合体组合拿地,还有通过与首开、中海等联合。

综合种种市场表现,袁春对下半年市场的判断用了“谨慎”二字。“各地限购,加上货币政策、金融政策的收紧,导致市场会快速上冲的可能性并不大,但也不会出现断崖式下跌。因为过往几年的土地供应量,实际上比2013年、2014年甚至再往前还是少的。”

“从供需来说,将来会趋向一个平衡。”袁春判断,之所以要谨慎对待各个城市市场,因为市场背景已经变了。这从需求端已经体现出来,以上海为例,二手房的成交量持续超过半年下跌,北京也是此类情况。

克而瑞信息集团董事长丁祖昱指出,龙湖与万科有不少相同的地方,都是在不断发展的过程中做大做强。龙湖今天在商业地产、长租公寓、联合办公的布局,都会成为龙湖大生态体系当中一个重要的组成部分。这些也意味着未来中国房地产不会是单一开发销售模式,而是复合型、系统化的生态体系。丁祖昱认为,龙湖在经过三五年的修炼内功阶段后,应该将厚积薄发。

叶翔 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:叶翔
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